文 | 源媒汇，作者 | 利晋
2024年已经过半，是时候回顾一下上半年的房地产行业了。
近日，A股上市房企陆续发布了2024年上半年的业绩预告。源媒汇统计30家上市房企业绩预告发现，合计归母净利润为亏损175.7亿元至247.3亿元，合计扣非归母净利润为亏损169.8亿元至234.4亿元，对应的均值为亏损211.5亿元、亏损202.1亿元。
相当于每家开发商卖房亏掉约7个“小目标”，较去年同期下跌超过200%。
通过这些数据，可以发现两个比较明显的规律：一、房地产行业依然在深度调整过程中，无论是房地产开发业务为主的企业，还是商业地产项目运营为主的企业，都在艰难生存着；二、企业规模越大，亏损情况往往更加严重，万科(000002.SZ，02202.HK)、金地(600383.SH)等头部房企今年出现了由盈转亏的情况，使得行业整体出现大幅度亏损。
仔细翻看30家上市房企业绩预告，它们给出的亏损原因都很一致：结转收入减少、结转项目毛利率下降。
如果不出意外的话，在正式披露的半年度财务报告中，绝大部分房企给出的另外一个理由则是：计提减值或存货跌价准备。
房子不好卖是一个不争的事实。不过也要看到，市场正在不断好转。
两大头部房企由盈转亏根据克而瑞地产研究统计数据，2024年上半年，TOP100房企实现销售操盘金额18,518.3亿元，同比下降39.5%。
其中，销售规模超过千亿的仅有保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、绿城(03900.HK)、万科和华润(01109.HK)5家房企，比去年同期减少了2家。
房子不好卖的因素有很多，一方面是房价持续下挫，大部分潜在购房者还处在观望之中；另一方面是市场环境所致，购房者选择了性价比更高的二手房，特别是主城区和核心地段的“老破小”。
新房市场销售低迷，房企往往“以价换量”，使得房价持续下挫，潜在购房人观望情绪更加浓厚，房企又需要进一步“以价换量”，因此形成“恶性循环”。
以广州为例，很多新房楼盘项目需要降价才能带动销售。一位广州房产中介向源媒汇表示，“现在大部分新建楼盘项目定价还是偏高的，跟开发商销售节奏和楼盘项目本身素质有关，中海这些喜欢定高价开盘，一边卖一边看市场反馈再降价；保利很多（楼盘）一开盘就低于周边新盘的价格。”
“像中铁建西派粤府、新世界南天名苑这些定位‘改善’、‘豪宅’的楼盘，小书包、地铁、商场都没有，房子性价比不高，如果（房价）不跌很难有成交。”上述房产中介举例到。
开发商降价卖房，会带来一个很直接的结果：结转收入、结转毛利率双双下降。没有卖出去的房源及其周边待建、待售楼盘，对应价值也会下降，带来另一个结果：计提减值或存货跌价准备。
行业下行阶段，规模越大的企业，利润下滑往往越快，亏损也更大。
2024年上半年，30家A股上市房企披露的业绩预告，较上年同期，全部房企归母净利润、扣非归母净利润都出现不同程度地下跌。其中，两项财务数据录得正值的房企数量仅为6家，80%企业处于亏损状态。
其中，万科、金地两大头部房企同比由盈转亏，领跌全行业，也是统计30家上市房企录得大幅度亏损的主要来源。上半年，万科预计归母净利润为亏损70亿元至90亿元，扣非归母净利润为50亿元至65亿元，上年同期分别为98.7亿元、87亿元。
对此，万科在公告中称，“尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响”。
为了提振市场信心，万科1863位骨干管理人员，计划6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票。
仅在7月15日当天，万科骨干管理人员便自筹资金20,074万元，通过深圳市嘉宏新实业有限公司设立的信托计划完成了增持，在二级市场购买万科Ａ股股票2956.41万股，占总股本的0.25%。
万科管理层用“真金白银”对外证明自己对公司的信心。
同样有着深圳国资背景的金地集团，今年上半年也出现了由盈转亏——归母净利润录得亏损30亿元至36亿元，扣非归母净利润录得亏损24.6亿元至30.6亿元。
关于本期业绩预亏的主要原因，金地集团归结为三点：一、销售规模下降，可结转面积减少，营收相应下滑；二、部分结转项目毛利率同比有所下降；三、为了加大去化力度，部分项目存货可变现净值低于成本，基于谨慎性原则计提了资产减值准备。
万科、金地业绩预亏的主要原因，也是绝大部分A股上市房企的共性，包括保利发展、华侨城A（000069.SZ）、中交地产（000736.SZ）、绿地控股（600606.SH）、华夏幸福(600340.SH)、金科地产（000656.SZ）等。
但保利发展是唯一一家保持数十亿元归母净利润的企业。华侨城A、北辰实业（601588.SH）、南国置业（002305.SZ）则是半条腿跨入ST阵营。
市场向好信号已经出现“以销定投”是绝大部分房企的投资策略，销售市场的低迷情绪也进一步弥漫到公开土地市场。
纵观今年上半年全国各个城市的土地市场表现，成交土地建面、土地成交均价、成交溢价率普遍出现了下降的情况。其中，仅有一线城市土地成交均价实现同比上涨7.96%。
具体到不同梯队的房企中，土地投资额同比均有所下降。海通证券（600837.SH，06837.HK）研报显示，2024年上半年，一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为450.87、1168.31、78.81亿元，同比分别下降76.81%、44.36%、24.82%。
新房销售市场、土地市场双双低迷，说明房地产行业还处在深度调整之中。但在“517”新政发布后，一线城市新房、二手房出现了小规模反弹，特别是上海6月二手房日均成交较5月增长40.5%，深圳则增长5.7%。
不过，6月新房、二手房成交情况均有所下滑。这说明市场底部没有完全出现，而这波成交小反弹，意味着住房消费需求依然存在。
这种可喜的变化，让国内房地产开发景气指数结束了“六连跌”。国家统计局数据显示，2024年6月，房地产开发景气指数为92.11，环比上涨0.1个百分点。
图片来源于国家统计局
另一方面，公开土地市场也有回暖迹象。据源媒汇初步统计，7月初至今，福州、北京、上海、苏州等城市成功出让16宗涉宅用地，总成交金额约195.6亿元。
同时，7月17日，成都成功出让4宗涉宅用地，总成交额约58.3亿元，2宗溢价成交，2宗底价成交。其中，重庆中海海能房地产开发有限公司以1.81万元/㎡的成交楼面地价竞得青羊区蔡桥街道华严社区4、5、6组的商住用地，溢价率为6.47%。
据天眼查工商信息显示，重庆中海海能房地产开发有限公司为中海地产全资子公司。
透过上述表格可以发现两个明显向好变化：一、房企开始抢地了，有不少是溢价成交。16宗地块中，溢价成交占比为43.75%；二、保利、越秀地产(00123.HK)等头部房企重新现身公开市场拿地。
保利在今年2月开始突然“消失”在公开土地市场，而1月一度斥资274.3亿元拿下20宗地块。
同时，以广州为大本营的越秀地产，却没有参与投标广州今年挂牌出让的几宗核心城区的住宅用地。一位接近越秀地产的人士向源媒汇透露，“因为去年拿的项目比较多，今年上半年（越秀）拿地会比较谨慎一些。”
根据克而瑞研究中心统计数据，2024年上半年，保利、越秀新增土地价值分别为115.8亿元、110.7亿元，同比减少约70%和45%。
不过，进入下半年，保利、越秀两家头部房企重新返回“牌桌”，或许说明尽管行业仍在深度调整之中，但在宏观政策最为宽松的环境下，未来仍有很大希望。
正如保利发展董事长刘平在今年6月底的股东大会上所说：“市场调整本身是一个很正常的行为，这个行业最坏的时刻基本上是过去了。对这个行业的市场未来，我们还是非常有信心、有希望的”。
保利、越秀是乐观的代表，也是因为本身具备穿越周期的底气。
但对于华远地产(600743.SH)、银亿股份、冠城大通(600067.SH)、格力地产(600185.SH)等小型房企来说，果断退出房地产开发业务，寻找其他发展的可能性，则不失为一个“明智”的选择。
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