文 | 源媒汇,作者 | 利晋

2024年已经过半,是时候回顾一下上半年的房地产行业了。

近日,A股上市房企陆续发布了2024年上半年的业绩预告。源媒汇统计30家上市房企业绩预告发现,合计归母净利润为亏损175.7亿元至247.3亿元,合计扣非归母净利润为亏损169.8亿元至234.4亿元,对应的均值为亏损211.5亿元、亏损202.1亿元。

相当于每家开发商卖房亏掉约7个“小目标”,较去年同期下跌超过200%。

通过这些数据,可以发现两个比较明显的规律:一、房地产行业依然在深度调整过程中,无论是房地产开发业务为主的企业,还是商业地产项目运营为主的企业,都在艰难生存着;二、企业规模越大,亏损情况往往更加严重,万科(000002.SZ,02202.HK)、金地(600383.SH)等头部房企今年出现了由盈转亏的情况,使得行业整体出现大幅度亏损。

仔细翻看30家上市房企业绩预告,它们给出的亏损原因都很一致:结转收入减少、结转项目毛利率下降。

如果不出意外的话,在正式披露的半年度财务报告中,绝大部分房企给出的另外一个理由则是:计提减值或存货跌价准备。

房子不好卖是一个不争的事实。不过也要看到,市场正在不断好转。

两大头部房企由盈转亏

根据克而瑞地产研究统计数据,2024年上半年,TOP100房企实现销售操盘金额18,518.3亿元,同比下降39.5%。

其中,销售规模超过千亿的仅有保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、绿城(03900.HK)、万科和华润(01109.HK)5家房企,比去年同期减少了2家。

房子不好卖的因素有很多,一方面是房价持续下挫,大部分潜在购房者还处在观望之中;另一方面是市场环境所致,购房者选择了性价比更高的二手房,特别是主城区和核心地段的“老破小”。

新房市场销售低迷,房企往往“以价换量”,使得房价持续下挫,潜在购房人观望情绪更加浓厚,房企又需要进一步“以价换量”,因此形成“恶性循环”。

以广州为例,很多新房楼盘项目需要降价才能带动销售。一位广州房产中介向源媒汇表示,“现在大部分新建楼盘项目定价还是偏高的,跟开发商销售节奏和楼盘项目本身素质有关,中海这些喜欢定高价开盘,一边卖一边看市场反馈再降价;保利很多(楼盘)一开盘就低于周边新盘的价格。”

“像中铁建西派粤府、新世界南天名苑这些定位‘改善’、‘豪宅’的楼盘,小书包、地铁、商场都没有,房子性价比不高,如果(房价)不跌很难有成交。”上述房产中介举例到。

开发商降价卖房,会带来一个很直接的结果:结转收入、结转毛利率双双下降。没有卖出去的房源及其周边待建、待售楼盘,对应价值也会下降,带来另一个结果:计提减值或存货跌价准备。

行业下行阶段,规模越大的企业,利润下滑往往越快,亏损也更大。

2024年上半年,30家A股上市房企披露的业绩预告,较上年同期,全部房企归母净利润、扣非归母净利润都出现不同程度地下跌。其中,两项财务数据录得正值的房企数量仅为6家,80%企业处于亏损状态。

其中,万科、金地两大头部房企同比由盈转亏,领跌全行业,也是统计30家上市房企录得大幅度亏损的主要来源。上半年,万科预计归母净利润为亏损70亿元至90亿元,扣非归母净利润为50亿元至65亿元,上年同期分别为98.7亿元、87亿元。

对此,万科在公告中称,“尽管公司较早意识到转型发展的重要性,但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时,公司未能完全摆脱惯性,部分开发项目投资过于乐观,拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算,公司结算业绩受到重大影响”。

为了提振市场信心,万科1863位骨干管理人员,计划6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票。

仅在7月15日当天,万科骨干管理人员便自筹资金20,074万元,通过深圳市嘉宏新实业有限公司设立的信托计划完成了增持,在二级市场购买万科A股股票2956.41万股,占总股本的0.25%。

万科管理层用“真金白银”对外证明自己对公司的信心。

同样有着深圳国资背景的金地集团,今年上半年也出现了由盈转亏——归母净利润录得亏损30亿元至36亿元,扣非归母净利润录得亏损24.6亿元至30.6亿元。

关于本期业绩预亏的主要原因,金地集团归结为三点:一、销售规模下降,可结转面积减少,营收相应下滑;二、部分结转项目毛利率同比有所下降;三、为了加大去化力度,部分项目存货可变现净值低于成本,基于谨慎性原则计提了资产减值准备。

万科、金地业绩预亏的主要原因,也是绝大部分A股上市房企的共性,包括保利发展、华侨城A(000069.SZ)、中交地产(000736.SZ)、绿地控股(600606.SH)、华夏幸福(600340.SH)、金科地产(000656.SZ)等。

但保利发展是唯一一家保持数十亿元归母净利润的企业。华侨城A、北辰实业(601588.SH)、南国置业(002305.SZ)则是半条腿跨入ST阵营。

市场向好信号已经出现

“以销定投”是绝大部分房企的投资策略,销售市场的低迷情绪也进一步弥漫到公开土地市场。

纵观今年上半年全国各个城市的土地市场表现,成交土地建面、土地成交均价、成交溢价率普遍出现了下降的情况。其中,仅有一线城市土地成交均价实现同比上涨7.96%。

具体到不同梯队的房企中,土地投资额同比均有所下降。海通证券(600837.SH,06837.HK)研报显示,2024年上半年,一、二、三梯队开发商累计土地投资额分别为450.87、1168.31、78.81亿元,同比分别下降76.81%、44.36%、24.82%。

新房销售市场、土地市场双双低迷,说明房地产行业还处在深度调整之中。但在“517”新政发布后,一线城市新房、二手房出现了小规模反弹,特别是上海6月二手房日均成交较5月增长40.5%,深圳则增长5.7%。

不过,6月新房、二手房成交情况均有所下滑。这说明市场底部没有完全出现,而这波成交小反弹,意味着住房消费需求依然存在。

这种可喜的变化,让国内房地产开发景气指数结束了“六连跌”。国家统计局数据显示,2024年6月,房地产开发景气指数为92.11,环比上涨0.1个百分点。

图片来源于国家统计局

另一方面,公开土地市场也有回暖迹象。据源媒汇初步统计,7月初至今,福州、北京、上海、苏州等城市成功出让16宗涉宅用地,总成交金额约195.6亿元。

同时,7月17日,成都成功出让4宗涉宅用地,总成交额约58.3亿元,2宗溢价成交,2宗底价成交。其中,重庆中海海能房地产开发有限公司以1.81万元/㎡的成交楼面地价竞得青羊区蔡桥街道华严社区4、5、6组的商住用地,溢价率为6.47%。

据天眼查工商信息显示,重庆中海海能房地产开发有限公司为中海地产全资子公司。

透过上述表格可以发现两个明显向好变化:一、房企开始抢地了,有不少是溢价成交。16宗地块中,溢价成交占比为43.75%;二、保利、越秀地产(00123.HK)等头部房企重新现身公开市场拿地。

保利在今年2月开始突然“消失”在公开土地市场,而1月一度斥资274.3亿元拿下20宗地块。

同时,以广州为大本营的越秀地产,却没有参与投标广州今年挂牌出让的几宗核心城区的住宅用地。一位接近越秀地产的人士向源媒汇透露,“因为去年拿的项目比较多,今年上半年(越秀)拿地会比较谨慎一些。”

根据克而瑞研究中心统计数据,2024年上半年,保利、越秀新增土地价值分别为115.8亿元、110.7亿元,同比减少约70%和45%。

不过,进入下半年,保利、越秀两家头部房企重新返回“牌桌”,或许说明尽管行业仍在深度调整之中,但在宏观政策最为宽松的环境下,未来仍有很大希望。

正如保利发展董事长刘平在今年6月底的股东大会上所说:“市场调整本身是一个很正常的行为,这个行业最坏的时刻基本上是过去了。对这个行业的市场未来,我们还是非常有信心、有希望的”。

保利、越秀是乐观的代表,也是因为本身具备穿越周期的底气。

但对于华远地产(600743.SH)、银亿股份、冠城大通(600067.SH)、格力地产(600185.SH)等小型房企来说,果断退出房地产开发业务,寻找其他发展的可能性,则不失为一个“明智”的选择。

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