观点网 香港报道港府宣布全面撤辣四个月后，对楼市的影响已逐步减少。在缺乏利好消息，加上经济复苏未如理想，新盘逐以低价开售招徕，拖累二手楼价跌势持续。反之，租务市场于受惠本港放宽的入境政策，私人住宅租金持续上扬。

有业内人士认为，租金与楼价背驰，当息口下跌，令回报率上升之下，“供平过租”将会重临。

根据香港差饷物业估价署最新公布楼价的指数显示，2024年6月份香港私人住宅售价指数报301.8点，较5月的305.6点下跌1.24%，连跌两月，累跌2.55%。不单完全蒸发了撤辣后3月及4月份两个月累积2.41%的升幅，指数更创下自2016年10月以来的近8年前低位。

数据亦显示，今年次季楼价按季跌了2.04%，而上半年计楼价累积下跌了3.05%；若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累积跌幅扩阔至24.19%。

撤辣后的亢奋情绪已逐渐减退，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，目前楼价已达到最坏时刻。

他指，一手发展商为了吸引客源，只好以低价作招揽，7月全新开售的两大新盘，分别位处启德及黄金海岸，皆以同区甚至全港新低价开售。虽然销售反应理想，但在一手减价促销下，二手严重受压，低价成交不断，令差估署楼价指数连跌两个月，并创8年新低。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，有见过去一段时间，新盘低价策略未变，相信7月份楼价仍会再跌1%；而在息口尚处高水平下，8月及9月料分别再跌0.5%，估计第三季楼价会再录2%的跌幅。

数据来源：利嘉阁

一手楼盘要减价促销，其中一个重要原因为新盘目前的供应高企。

高力香港研究部主管李婉茵表示，数据显示，截至今年6月，已落成但仍未出售单位为1.93万伙，比截至今年3月的数字跌8.5%。不过，若计及建筑中及已批动工单位，未来一手潜在供应达仍然超过10万伙。发展商在一手楼提供多项优惠的情况下，且有大量货源可供准买家选择，一定会对一手或二手价格存有压力，预测楼价全年变化维持下调5%至10%。复苏以至反弹需要等待减息周期开始，才能有更多正面作用。

陈海潮亦期望释出9月减息的憧憬后可减缓跌势。展望第四季，他认为主要视乎减息是否实现，希望届时楼价可以横行整固，那么全年楼价跌幅有望维持在约5%左右。否则如减息速度及力度不理想，加上新盘维持低价抢滩，恐怕二手楼价在第4季要再跌3%，则全年楼价跌幅有机会扩大至8%。

不过陈永杰则对下半年楼市抱乐观预测，料最坏时刻将随着6月及7月而过去。

值得留意的是，楼价虽跌，但另一边租金却连升4个月。差估署6月份租金指数报189点，环比升0.16%，创4年半新高。而今年上半年租金累积升了1.61%，次季租金升了2.22%，为近3个季度的最大升幅。

莱坊高级董事、大中华区研究及咨询部主管王兆麒解释，港府“高才通”计划，令劳动人口及高收入人士规模回升，对住宅租务需求继续有刚性支持，预计今年租金继续上升5%至8%左右，整体租金回报率提升至近3%。中小型住宅租金升幅将跑赢豪宅，未来几个月住宅租金走势保持平稳。

陈永杰则指，租金与楼价背驰，令租金回报上升，若再加上利率回落因素，将吸引更多投资者转投物业市场投资，有助下半年物业成交量。

美联住宅部行政总裁布少明估计，全年租金有力上升8%，最新租金仅较历史高位相距约4.1%，预期今年内租金将升破历史高位。

另一方面，随着美联储于9月开始减息的机会越来越高，当息口下跌，租金续升，令回报率上升之下，“供平过租”将会重临，相信会促使不少市民“转租为买”，令楼市爆发新一波购买力，并重拾上升动力。

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