资产价格，包括房地产价格，本质上是一种预期，而不是简单的供求关系。

这是我们思考房地产问题一个最底层的逻辑，现在很多哗众取宠的言论，恰恰是不懂这个逻辑。

关于中国的房地产市场何时见底，各种的分歧也是讨论的底层逻辑就不对。我想起一个笑话：

齐白石老先生有一次外出，路上饿了，看到路边有卖虾的，但是他又没带钱，他就对卖虾的说，我给你画几只虾，换你的虾好不好？那个卖虾的大怒：你把我当傻子呢，拿我的真虾换你画的。这就是农耕文明和市场文明的底层逻辑的问题。

回到主题：中国的房地产市场何时见底？

当然，我们可以参照其他国家房地产泡沫破灭之后的经验来看。谈到房地产泡沫，大家谈得最多的还是日本。但我认为，日本的房地产泡沫破灭之后的表现放在全球房地产泡沫历史上都是一个特例，非常非常特殊的特例，特殊体现在什么地方？

第一个是它的下降幅度，放在全球房地产泡沫的历史上，也是比较少见的。日本房地产泡沫破灭以后，房价在五年以内下滑的幅度超过60%到70%，六大都市的商业地产下降了超过80%，这么短的时间里，房价跌幅在70%左右，确实是比较罕见的。

当然，要说超过的也有，但比较罕见。

美国上世纪20年代，也就是100年前，众所周知，也有过一次大崩溃，那次一些城市的房价下跌了80%，最终引发了人类历史上罕见的大萧条。

以美国最近一次房地产市场的崩盘来看，也就是2007的次贷，美国房地产泡沫破灭以后，下降的总体幅度没有超过40%。

2007年的次贷引发的2008年全球金融危机被视为人类自大萧条以来最大的一次危机。

引发金融危机的主要原因就是因为美国房地产市场出了问题，美国的次贷危机最后引发了金融危机，那么次贷危机爆发的一个根本原因在什么地方？就是房地产过热。

房地产过热，那么美国当时放松房贷的条件，把很多房贷贷给了“三无”人员，没有固定工作，没有收入，没有资产的人都可以买房，首付比例甚至可以到零，而房地产链条上的一系列金融产品最终暴雷，引发了金融海啸。

即使在这种情况下，美国的房价下跌的总体幅度没有超过40%，而且，美国房价在经历短暂的下跌之后反弹，过去几年更是高歌猛进，早已经超过2008年金融危机崩盘的时候。

那么再看其他的，比如包括东南亚危机的时候，等等，我们看到房价下跌的幅度基本在50%左右。香港房地产市场在1997年亚洲金融危机之后，有过一次暴跌，加上后来的非典疫情的冲击，导致楼市距离峰值下跌了60%，也是房地产历史上比较惨烈的。2021年之后，香港房价这一波的下跌幅度没有超过30%，现在已经开始反弹。

那么，我们现在房价的真实跌幅是什么情况呢？

普遍下跌幅度应该在40%，相当一部分城市超过了50%，超过60%，70%是极个别的情况。从目前房价的整体跌幅来看，按照极端情况，还有15%到20%的空间，当然，会不会出现极端情况，当然取决于我们的政策应对。

如果不出现极端情况，目前普遍40%左右的下跌幅度，基本属于快到底部了。

当然有些地方可能还会补跌，但是总体的下降幅度已经在慢慢的靠近这个底部，所以大家现在都在问中国房地产究竟什么时候见底？那么，从下降幅度，以及最近一段时间市场的表现看，市场很显然失去了耐心，加速探底的态势比较明显，市场的预期可以说到了最糟糕的阶段，但这也说明，市场距离底部确实差不多了。

市场接近底部，还有一个标志，那就是最近的万科的动态。

万科最近股债齐跌，市场都在猜测万科会不会违约。万科可以说是一个标杆，曾经的中国房地产市场最优秀的学生，现在到了生死存亡的关头。面对债务压力，以前的大股东深铁的态度也在变化，如果没有大股东的支持，万科只有走债务重组一条路。

当然，万科目前的情况，对市场而言，万科有个明确结论，对市场而言也是个好事。

如果说有第三个标志的话，那就是市场的预期。资本市场上有一句话，多头不死，市场不到底。现在市场上还有多头吗？很少了，前段时间央行的报告显示，预期上涨的人的比例不到10%了，当所有的人认为房地产市场还会往下跌的时候，其实是市场很快要见底的标志。

当然，我们一直强调，政策对于稳定市场预期非常重要，不同的政策影响房地产市场的不同走势。

每一个国家房地产下降的幅度为什么不一样，跟政策有很大的关系。

也就是说，你用什么样的政策去对冲这个事，对这个市场而言都是非常非常重要的。面对目前市场的悲观情绪，到了政策该出手稳定预期的时候了。

我们的预期是，对于2026年的中国经济而言，如果房地产市场依旧下行，对中国经济的影响仍然难以估计，我有时候也不明白，为什么究竟要把大招留到什么时候用。