经常看房的北京购房者可能会发现,最近越来越多的项目又开始做阳台了

最开始这股风是从丰台的高端项目开始刮的,后来席卷了丰台、顺义,成为这两个区内新盘心照不宣的“潜规则”,不过其它区还一直依照规定对“阳台”严格限制,没有跟进。

直到最近几个月,继丰台、顺义之后,大兴、昌平、石景山、通州都开始出现带阳台的项目,而且是“开敞式阳台”,部分项目阳台的进深可以做到1.5米,面积达到5-20平米。

部分项目不仅做了大面积的阳台,甚至开始在宣传和项目物料中明确提示:开敞阳台、设备平台、飘窗“打包送了”。

对于北京购房者,这是一个值得注意的变化,也是一个非常积极的信号。

丰台某项目宣传资料

过去10年,阳台这种形式在北京新盘中几乎绝迹了,除了个别豪宅、别墅产品和小体量非标产品还能看到,一般的洋房、高层住宅都不再做阳台。

主要原因是,2013年北京出了一个《北京住宅外部设计导则(试行)》,其中明确要求:高层住宅建筑不得设置开敞式阳台。

在卖房的时候,多数开敞式阳台只计算一半面积,所以很多购房者会喜欢买带阳台的房子,一是可以多一个功能区,晾晾衣服、养养花或宠物,放点杂物;二是,阳台部分只按一半面积付费,在寸土寸金的北京,能摊掉不少“心理成本”和买房成本。

但在2013年的《导则》发布之后,开发商基本上就不做阳台了,因为从2013年到2021年之间,北京楼市节节攀升,房子比较好卖,开敞式阳台被规定限制,且会增加建造成本,而封闭式阳台也和室内一样计容(容积率),一样计算价格,那还不如直接全部做到房间内部,这样在设计和建造上也会更省力、省成本。

同时,这个时间段内,基于限墅令等导向,出让的高容积率地块较多,北京对于高层住宅禁设开敞式阳台是强制性要求的,可以“自由发挥”的产品也就相对较少。再加上有阳台就需要大面积开窗,北京对建筑的节能环保要求也越来越高,不设阳台更容易满足节能要求。

因此,对开发商来说,不做阳台,省事省力,一举多得,带阳台的新房也一度在北京楼市绝迹。

阳台的消失,也带来了一个负面效果:得房率越来越低,高层和洋房产品的得房率超过80%的项目几乎没有,75-80%的得房率已经算是“超高”一档。

得房率的降低,正好伴随着北京改善需求占比上升,导致这个阶段内的产品有一个共同特点:功能空间足够多,但房间的面积很小。单看户型图,觉得房子格局非常不错,但入住之后最真实的体验是“紧凑”,收纳设计也非常难做。

时间到了2024年,一切都不一样了。北京新盘出现了一个新现象:得房率越来越高。

比如,中环悦府的得房率在86%以上,变相在套内多出约10平米赠送,西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%,花乡壹号得房率做到了95%,龙湖·观萃大户型的得房率最高做到了98%,顺义璞瑅润府最新产品的得房率甚至超过100%。

高得房率怎么来的?“阳台”起到了非常大的作用。

在昌平沙河板块有个非常直观的对比,龙湖·观萃项目是近十年昌平首个带阳台的项目,不同面积产品的得房率在80-98%之间,附近另一个项目的得房率不超过80%,因为这个项目没有阳台。

实际上,龙湖·观萃是一个“试点”项目,是住建部提出的“让人民群众住上更好的房子”目标之后,由中国勘察设计协会牵头组织的全国“好房子”设计大赛北京获奖方案的落地项目。

它给出的一个积极信号是:北京开始讨论通过“阳台”、首层架空等方式推动产品升级,用更多样化的空间满足居住品质改善需求。

不过,目前北京对开敞式阳台等空间的规定还比较模糊,各区执行尺度不统一。

合硕机构首席分析师郭毅认为,在当前的楼市形势下,北京应该尽快明确规定,在规划尺度上,对阳台、架空层、廊架、地下层高等已经被市场验证、客户认可的产品亮点全部放开,通过产品迭代承载生活功能与生活场景的变化,让买房人不用纠结于地段与得房率的取舍,而是回归同一维度对比价格与价值。

简单来说,新房市场下行,如果产品没有好到足够产生代际差,改善需求也会犹豫观望,给内卷产品的开发商更多发挥空间,有利于激活市场。

在北京之前,广州已经率先明确了阳台等建筑部分的计容方式,规定:住宅的半开敞空间(如入户花园、阳台等区域)的面积总和,至多可以占到套内面积的20%;半开敞空间进深不大于2.4米,同时还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台,不限制进深。

广州放宽容积率计算方式

此外,包括深圳、成都、济南、东莞、烟台、佛山、惠州等在内的多个省市,先后发布新规,对于住宅容积率计算方式进行修,在减少公摊面积的同时,对阳台等户型设计要求进行调整,提高购房者的获得感。

长期以来,受诸多因素影响,北京楼市的产品设计一直落后于南方区域,在供需关系发生实质性改变的新阶段,扎根北京的开发商们有了不断内卷产品的动力,北京也是时候给阳台、架空层等购房者喜有乐见的空间开一道口了。

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