随着全球宏观政经的不确定性风险加剧，投资者对于稳健投资的需求日益增长。在这一背景下，不动产投资信托基金（REITs）作为一种提供稳定现金流和潜在资本增值的投资工具，吸引了众多目光。

然而，近年来REITs市场的表现并非一帆风顺，宏观经济金融环境的变化、资产运营效率、市场不稳定性以及投资者信心的变化，都对这一市场产生了深远的影响。

尽管面临挑战，REITs市场依然展现出其独特的魅力。一方面，REITs提供了与传统股票和债券不同的风险收益特征，为投资者提供了多元化的投资选择。另一方面，随着国内政策的持续推动和市场机制的不断完善，REITs市场正在迎来新的发展机遇。

在众多类型的REITs中，物流地产REITs近年来尤为受到关注。随着跨境电商、新能源、新消费的快速发展，仓储物流的需求持续增长，为物流地产REITs提供了广阔的发展空间。

作为物流地产REITs的领军企业，顺丰房托凭借其在物流领域的专业优势和战略布局，展现出强劲的市场竞争力。顺丰房托不仅拥有优质的物流资产组合，而且在市场拓展、资产运营和风险管理等方面展现出不俗的经营实力。

近日，格隆汇有幸邀请到顺丰房托CFO何思婷女士，就物流地产REITs的市场现状、发展前景以及公司的经营战略进行深入的交流和探讨。何思婷女士凭借其丰富的行业经验和深刻的市场洞察，为我们提供了宝贵的信息和见解，帮助我们更好地理解这一行业的发展趋势和投资机会。

1·物流地产优势凸显，以战略定力布局未来

顺丰房托作为港交所首只以物流地产资产为主的REIT，2023年业绩相当亮眼，也成为唯一一家香港上市录得每单位分派增长的房托。

2023年顺丰房托实现收入4.45亿港元，同比增加5.6%；物业收入净额3.58亿港元，同比增加4.1%；可供分派收入2.3亿港元，同比增加3.7%，每基金单位分派28.66港仙，同比增长3.3%；按2023年年底收市股价计算，收益率超10.7%。据了解，公司在2023年12月31日的出租率维持在98%的高位，顺丰集团租户占可出租面积80.1%。

谈到最新业绩表现时，何思婷指出电商行业增长对顺丰房托发展的推动。“ 人们习惯网购的趋势已经形成，中国物流市场将继续保持增长，支撑物流地产投资的发展。”同时和母公司顺丰控股的战略合作关系也是重要原因，“顺丰控股租户租用面积占80%，未来也会提供持续稳定的现金流，顺丰控股扩张会为公司带来新的动力。”此外，何思婷也指出营运团队的能力，让公司和租户得以建立良好关系，去年续租租金增加11%。

何思婷还进一步谈到，在REITs二级市场呈现下行趋势的情况下，顺丰房托展现了自身定位的优势所在。REITs底层物业有许多种类，像目前香港写字楼的出租率面临压力，商场则存在消费外流的情况，物流地产的租金收入则相对稳定，在投资市场上较有吸引力。

展望未来，何思婷则长远看好中国物流仓储市场的发展潜力，在采访中特别分析了短期内的市场供需情况。“香港物流仓供应比较紧张，就算是有新推出土地的情况下，物流仓仍需要两三年时间建成。华南尤其是大湾区的出租率仍然超过90%，华北和华中地区短期内供应较多，基于近年新土地推出非常有限，供应过剩后续会慢慢消化。”等待短期供需问题改善，物流地产的投资潜力将随之释放。

在谈及顺丰房托的未来发展策略时，何思婷强调，布局上首先会重点关注大湾区的项目，其租金仍然上升，加上有许多大型企业入驻带动大湾区经济增长，以此为依托，为物流地产投资提供了坚实的基础。在何思婷看来，项目所处的地点非常重要，然后再要看的是租户质量，比如70%以上面积已出租予大型企业，公司都会优先考虑。

在经营管理方面，顺丰房托一直保持着明确的租约管理，带来租金收入的稳定性。何思婷表示，“至少在六个月之前，团队会和租户谈论续租意向，在日常方面会和租户形成及时的沟通，了解他们最新的营运情况，以助力租户业务发展”。在何思婷看来，留住现有的租户往往能吸引他们扩租，这对比引入一个新的租户来说，在稳定租金收入上更为有效。

在财务状况方面，何思婷指出顺丰房托当前的融资结构与长期财务战略相匹配。“贷款结构中80%港元和20%人民币与房托底层资产币值形成自然对冲，目前保持在一个健康的状态。”

2·管理风险保持前瞻，以稳健经营应对行业挑战

2023年以来，在供给高峰叠加需求转弱下，国内整体仓储物流租金的稳定性迎来不小的挑战。行业内有两个REIT产品就分别因降租续约、主力租户退租引发争议，引起市场对于仓储物流REITs租约情况的风险担忧。而这也成了当前市场投资者较为关心的一点。

在采访中，何思婷对此做出回应，打消了关注顺丰房托的投资者的担忧。“顺丰房托在2021年上市时为了保障投资人有长期稳定的回报，签订了五年长期租约，租期内租金及出租率得到保障，而且主力租户顺丰集团也一直非常支持顺丰房托的发展。”

同时行业内新的动态，顺丰房托也一直都保持关注。对于中证监于4月推出「新五条」落实将REITs纳入港股通等，何思婷认为还需要期待后续几个月时间落实的细节。“目前具体内容还未发布，但这都是利好消息，相关措施有助于整个REITs市场的发展。”

针对香港REITs估值偏低的窘境，何思婷分析指出，这对顺丰房托的扩张节奏确实造成影响，但这是受到整个市场带来的影响，所以短时间内很难改变。不过，从PB来看，与同业相比之下，公司仍然还是算受到了市场的认可。公司将持续做好自身运营，“和租户建立紧密沟通，提供他们需要的服务，然后就是管理好风险，包括利率风险。”何思婷认为，公司要去维持好长期的分派，在不同市况下都能交出不错的业绩来吸引投资者的支持。

在管理利率风险上，何思婷分享了公司在2022年初当港元利率还比较低但开始呈现上升趋势的时候，将港币贷款的40%多锁定成固定利率，将在2026年结束，通过长期的定息规避未来利率上升的风险。“对于未做定息的部分，公司则会密切监控市场情况，以持续寻找机会做短期比如六个月的定息，此类定息操作目前为止均能给公司减省利息支出。”

管理好风险的基础上，公司也将坚持采取既谨慎又具有前瞻性的行动方针。面对当前的市场环境，公司在对外投资项目的选择上采取了相对审慎的态度。但这种保守并不意味着停滞不前，而是一种深思熟虑的选择，确保每一步投资决策都建立在坚实的分析和评估之上。

何思婷强调公司在扩大规模时注重质量，亦注重长期给公司带来的回报，支撑业绩长期稳健的增长。短期内针对当前市场情况，公司会持续物色优质项目，也将更加注重团队内的人才培养，以待市场改善后，公司可快速采取利于长期发展的收购。

3· 重视ESG实践，以可持续发展践行长期主义

近年来，ESG投资日益受到资本市场的欢迎，而在全球范围内，政策制定者和监管机构也越来越重视ESG议题，通过制定相关政策和法规来鼓励企业采取更为可持续的经营方式。随着ESG投资理念的普及，投资者如今也更加关注企业的ESG表现，将其作为投资决策的重要参考因素。

对此何思婷深有体会，其在采访中特别提到很多投资人都关注ESG，有投资人更需要公司参与ESG相关问卷调查的经历。其坦言：“我们做好ESG方面的工作是能吸引到投资人的，同时做好ESG对公司的声誉也是会带来正面的帮助。”

透过此前公司2023年的ESG报告，可以深入了解到顺丰房托在环境、社会及治理方面的努力和成就。对此何思婷在采访中给予了相关介绍。

顺丰房托将可持续发展融入整个业务模式和运营之中，旨在创造长期的商业价值。公司力求卓越的运营及服务，同时通过健全的公司管治及高效的投资组合管理，尽量减少对环境的影响。“公司ESG策略由四个关键支柱组成，分别包括绿色运营、合作伙伴参与、发挥员工潜能、商业诚信。”

在绿色运营方面，顺丰房托不仅将绿色理念融入日常运营的每一个环节，更通过一系列具体实践，聚焦于气候适应力、绿色建筑、能源效率、温室气体排放、节水以及物料消耗和废物管理等关键议题，展现其对环境保护的坚定承诺和对社会责任的深刻理解。

例如，顺丰房托的青衣物业自2021年起就获得了美国绿色建筑委员会颁发的领先能源与环境设计认证(LEED)金级认证，展示了其在用水效益、能源及大气、物料及资源以及室内环境质量等方面的可持续建筑实践；长沙物业和佛山物业也成功获得中国仓储与配送协会颁发的中国绿色仓库最高级别的建筑认证。此外，公司通过在香港及内地所有物业安装太阳能光伏系统，积极采用可再生能源，以减少对化石燃料的依赖，降低碳排放。

在合作伙伴参与方面，顺丰房托致力于与各方合作伙伴共同成长，共创更加可持续和繁荣的未来。通过在合作伙伴参与方面的积极行动，其不仅加强了与现有合作伙伴的关系，也为公司的长期发展和社会责任实践奠定了坚实的基础。

如在服务社区方面，公司致力于加强与雇员、租户及整个社区的关系，鼓励社区内的互助意识。此外，公司在2023年获得香港社会服务联会颁发的 “商界展关怀”标志，肯定了公司推广企业社会责任、创建共融社会的承诺。

公司同时注重员工潜能的发挥，持续提供培训和发展机会，2023年雇员培训率保持100%，每位雇员的平均培训时数同比增加20%。同时，公司也十分关注员工的健康，持续向全体员工提供职业安全的培训，并实施多项雇员福祉计划，增强了员工满意度和忠诚度。

在商业诚信方面，顺丰房托致力于建立稳健的管治框架，并在核心价值观的基础上培育道德文化。公司建立了包括环境、社会及管治工作小组在内的管理架构，确保了决策过程的透明性和问责性。同时，公司遵循严格的风险管理程序和反贪腐政策，通过定期的董事会评估和员工培训，强化了商业诚信和合规性。

可以说，顺丰房托在ESG绩效方面取得了显著成绩，公司通过具体的行动和策略，不断提升其ESG绩效，展现了其对可持续发展的坚定承诺。

4·结语：

物流地产REITs作为市场资产配置中的重要一环，以其稳定的租金收入和长期增长潜力，持续吸引着市场的目光。在这一领域，顺丰房托凭借其卓越的风险管理能力和市场洞察力，展现出了不俗的竞争力。

随着全球电子商务的蓬勃发展和全球化贸易的加速，物流地产市场迎来了前所未有的发展机遇。顺丰房托依托顺丰集团的强大后盾，通过畅通的沟通合作、精准的项目布局和高质量的运营管理，不仅在激烈的市场竞争中占据优势，更在不断寻求并购机会，积极扩大资产规模，为公司的长远发展奠定坚实基础。

在保持稳健经营策略的同时，顺丰房托也在积极探索创新的业务模式和投资机会。公司积极响应政策导向，把握市场脉动，通过灵活的资本运作，有效平衡风险与收益，为投资者提供了稳定且可观的回报。

与此同时，公司坚持可持续发展之路，通过将ESG原则融入核心业务，顺丰房托不仅提升了自身的品牌价值和市场竞争力，更为投资者提供了一种既能实现财务回报又能贡献社会价值的投资选择。随着全球投资者对ESG因素的重视程度不断提升，顺丰房托的这一战略定位有望吸引更多的资本流入。

展望未来，有理由相信，顺丰房托将继续以其卓越的运营能力和前瞻性的战略布局，在物流地产REITs领域创造更多的价值，为投资者提供更加稳定和丰富的回报。随着公司不断优化资产组合、提升运营效率和加强创新能力，顺丰房托的未来发展也将值得期待。