物业企业要求提高服务费，业主有不同想法，要是不涨价，物业企业就要撤离。是同意涨价、留住原物业企业，还是不同意涨价、重新选聘新物业企业，这曾经是摆在普陀区常高公寓业委会和小区业主面前的一个问题，也是现实中许多住宅小区或早或晚都会遇到的问题。这个问题怎么解决？
01
续聘，还是重新选聘？
普陀区常高公寓建于1997年，小区里有商品住房、售后公房，以及一幢商务楼。小区自交付以后，一直由沙田物业提供物业服务。2022年3月，物业服务合同到期。由于当时小区业委会换届，双方未办理续签合同手续。当年9月，小区新一届业委会当选后，开始着手与物业企业商量签约事宜。
当时，小区物业服务费十多年未调整，物业企业承受着比较大的成本压力。沙田物业提出“续签物业服务合同、同步提高物业费”的要求，建议物业费上调0.64元/平方米。
普陀区常高公寓
“物业费上调，是一件非常敏感的话题。”小区业委会主任李础农直言，业主们知道了这一消息后，议论纷纷，并通过多个渠道表达不同意见：“为啥要涨物业费？”“不建议续聘老物业”“业委会重新聘一家收费低的物业公司”……
“听到业主们的不同声音，我们面临两个选项，要么‘续聘老物业、并上调物业费’，要么‘选聘新物业’。”李础农回忆道，在曹杨新村街道和普陀区房管部门指导下，业委会与居委会沟通商量后，决定提出两个方案征询全体业主意见，一个方案是续聘沙田物业并上调物业费；另一个方案是通过公开招标重新选聘一家物业企业。
征询单发到业主手里后，不少业主陷入了两难：“老物业在小区服务十多年了，管理规范，让人放心”“新物业能提供什么服务标准？如果降低服务标准，居民们更糟心”……最终，收回的书面征询单统计结果显示，73.72%居民还是选择了“续聘老物业”。
02
调价，涨多少才合适？
居民们用选票留下了老物业，接下来要面临的问题就是：“物业费涨多少才合适？”
看到沙田物业提出的上调0.64元/平方米的方案，多层住宅业主的反对声音最大。小区多层住宅党支部书记陈似珍说：“多层住宅原本物业费为1.05元/平方米，一次性涨价超过50%，不少老居民表示‘接受不了’。”
“我们第一次提交上调0.64元/平方米的方案，参考了多方数据。”沙田物业副总经理叶林说，一方面，小区物业费十多年未调整了，期间服务成本增加了不少，而且续签物业服务合同的期限为五年，预示着未来五年增加的人力成本要分摊进去；另一方面，第三方专业机构对小区物业服务价格的评估结果显示，多层住宅物业费为1.58元/平方米，高层住宅物业费为2.11元/平方米。此外，上海市住宅物业服务价格监测信息平均值表明，普陀区多层商品住房为1.48元/平方米、高层商品房为2.07元/平方米，内环至中环区域的多层商品房为1.38元/平方米、高层商品房为1.96元/平方米。“我们唯一的欠缺是，没有考虑到业主们的心理预期。”叶林直言，了解到业主们的反映后，他们邀请业委会、居委会、业主代表一起讨论，试图找到一个各方都能接受的方案。
“在小区党员学习活动、楼组长会议、业主代表会议上，我们先后发放了数百份物业费调价幅度征询单，包含4个选项：A是‘上调0.1-0.2元/平方米’，B是‘上调0.2-0.3元/平方米’，C是‘上调0.3-0.4元/平方米’，D是‘上调0.4-0.5元/平方米’。”李础农回忆道，业委会调研活动持续了三个多月，统计结果表明超过70%的业主选择了C选项，第一时间将这一信息反馈给了物业企业。
“小区物业服务人员有21名，这个调价幅度很难持续。”叶林直言，针对这一情况，小区“三驾马车”又先后邀请楼组长、居民代表召开20多次协商会，根据业主反馈的意见，向物业企业提出了“在不影响小区居住品质的基础上，适当压缩物业服务人员”的建议。沙田物业又据此优化了调价方案，减少一名高层公寓管理员、一名车辆管理员。同时，约定在合同期内将物业费上涨幅度与最低工资指导线调整幅度挂钩，适当消化人力成本上涨产生的压力。
这一经过反复讨论、征询意见的调价方案在后来召开的业主大会上高票通过，并于当年开始执行。“2023年年底，小区物业费收缴率超过了96%，这意味着调价方案得到了业主们的充分肯定和支持。”李础农说，居民的事由居民说了算！“三驾马车”开门议事，从“问题”出发，让“满意”落地。
社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。
金海岸工作室
作 者 | 杨玉红
图 片 | 杨玉红
视 频 | 杨玉红 任天宝
编 辑 | 陆佳慧
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