进入2024年，楼市风云再起，市场中关于楼市回暖和房价反弹上涨的消息越来越多。不可否认，房子对人们实在是太重要了，所以不管是有房的还是没房，他们都在关注房价的走势。过去几个月，各地都加大的救市力度，不仅房贷利率再次降低，同时大部分城市都放开了限购政策，就是北京上海、广州和深圳这样的一线城市，目前的限购政策都已经放松了不少。除了这些救市政策之外，还有一个政策正在影响着当下的楼市，那就是拆迁政策。其实过去几个月，市场中关于拆迁的消息就越来越多，并且已经有不少城市公布了未来几年的拆迁政策和拆迁范围。

 

其实一提到拆迁，很多人第一时间想到的就是“暴富”，这是在过去20多年随着房价的上涨，拆迁补偿金额也是越来越高。因此，关于拆迁暴富的案例数不胜数，就比如深圳最大城中村白石洲拆迁，就拆出了1800多个千万富翁，甚至还有十几个亿万富翁。但是，并不是所有的拆迁都有这么大金额的补偿，一般只有城中村拆迁才会出现这种情况，而对于老城区的商品房拆迁，很多时候拆迁补偿并不多，一般就是补偿一套房子和一定的装修费，甚至少数户型小的房子拆迁，为了置换一套户型大一些的房子，业主还需要自己掏一些钱。

虽然老城区商品房拆迁补偿金额远不如城中村拆迁，但是大部分老小区业主还是希望拆迁的，主要是因为这些老房子品质和居住环境太差，甚至很多房子还存在安全隐患。当然了，也有很多老小区业主并不希望拆迁，一方面是房子本身就是破旧一些，不怎么影响居住，另一方面就是拆迁补偿太少，很多时候一些业主还需要自己补一些钱才能置换一套新房子。另外，老小区居住的人很多都是同事、亲戚和朋友，所以也有不少老小区业主并不愿意拆迁。

 

其实早在2008年我国就针对城市中的老房子、棚户区和城中村开始大规模拆迁，并且在2008年到2020年期间，大量棚户区和老房子被拆迁掉，而剩余的老房子大多都是不存在安全隐患的，仅仅只是外观和基础建设配套设施破旧一些而已。因此，从2019年开始，我国拆迁规模就开始逐步减少，就比如2018年我国棚改开工总套数为626万套，2019年直接降低到316万套，2022年更是降低到134万套。也就是说，过去两三年，拆迁规模是逐渐减少，而在与此同时，老旧小区翻新改造工程开始大规模推进。

随着老旧小区的翻新改造，很多人都以为拆迁会逐渐停止，但是最近几年房地产行业的不景气又让拆迁重启了。为什么这么说呢？因为在所有的救市政策中，拆迁是对楼市发展影响最大的。拆迁不仅可以拆除大量存量房，同时还可以拆出大量拆迁户去购买房子，并且拆迁需要大量资金，这意味着只要拆迁，就会有大量资金流入房地产行业。现如今，房地产行业缺的就是资金和购房者，恰恰这两个问题拆迁都可以解决。正因如此，在现如今房地产行业不景气的时候，重启拆迁在一定程度上可以帮助房地产行业正常发展。

 

其实，今年大规模拆迁就已经启动了，因为在今年年初国家启动了“三大工程”，而在三大工程中，城中村拆迁、老小区改造和拆迁被列为优先级。特别是拆迁，随着“三大工程”启动，各地都纷纷响应，比如广州、深圳、郑州、武汉、杭州和南京等城市都已经公布了新的拆迁计划和拆迁范围。以深圳为例，直接将40%的城市范围都纳入了改造范围，其中城中村、存在安全隐患的老房子、影响城市发展规划的老小区和影响重大产业发展的老小区都被列入了拆迁范围。很明显，在2024年拆迁潮已经重启，越来越多的老房子都将面临拆迁。另外，最近中央也重新定调拆迁，住建部部长在民生主题记者会上表示：

稳定市场的任务依然艰巨，而从我国城镇化发展进程看，城镇仍有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产市场仍有很大的发展潜力和空间；今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整社区。


通过部长的这段话可以看出，当下我国房地产行业还没有恢复稳定发展，需要通过大力推动城市改造来帮助房地产行业的发展。同时也可以看到，今年我国还会再改造5万个老小区，这是一个非常大的规模，同时在改造老小区的同时，还需要再建设一批完整的社区。这意味着这需要改造的5万个小区，其中一部分都会进行拆迁。另外，300多亿平方米的存量房需要改造，按照一套房子100平方米计算，就是3亿套房子，差不多30万个小区。这意味着未来一段时间，就算每年改造5万个小区，也需要6年左右。

 

很明显，中央针对老房子有了新定调，对于房龄超过20年的老房子，如果主体质量没有什么问题，以后大概率会进行翻新改造。但是还有一部分老房子，则需要进行拆迁，30多万个小区，其中一部分都需要进行拆迁，这意味着拆迁潮已经来了。那么，到底什么房子会进行拆迁呢？这肯定是有优先级的，毕竟目前资金有限，钱需要花在刀刃上：2类房子大概率会优先拆迁。

第一类：存在安全隐患的老房子和预制板房

现在不少老房子主体结构已经有了质量问题，居住在这类房子里存在安全隐患。针对这类房子，本身就不符合旧改条件，因此在这一轮拆迁中，这类房子肯定会优先拆迁。另外对于预制板房，本身就存在很大安全隐患，所以这次拆迁也会优先拆迁预制板房子。

第二类：影响城市规划发展和影响重大产业发展的老房子

很多城市的设计规划都已经跟不上时代的发展了，毕竟过去人们根本想不到我国现在能发展成这种程度。因此，随着城市的发展和扩张，不少老房子和街道都已经影响了城市的发展，针对这类房子，以后基本上都会拆迁。

而对于影响重大产业发展的老房子，最近两年拆迁的概率非常大。最近两年我国正在进行产业升级转型，比如高新技术产业和新能源产业，每个城市都在大力发展这些产业。因此，对于影响这些产业发展的房子，基本上都会很快拆迁。

 

​其实，不管是棚改拆迁还是旧改翻新，本质都是为了改善居民的居住环境。在笔者看来，只要房地产行业发展下去，拆迁就不会彻底停止，毕竟房子也会逐渐老化、更新迭代。


                                        
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