豪宅难“托底” 融创前5月销售247亿跌势再延续

观点网 融创外滩壹号院二期开盘时的盛况还历历在目，但对融创中国业绩的改善仍然有限。

今年4月，受益于上述项目的销售贡献，融创中国实现单月销售124.5亿元，合同销售均价达到4.66万元/平方米的高位。然而“豪宅”项目创造的佳话仍是难以持续。进入5月，即便有多项楼市新政的共同作用，融创中国的销售表现还是出现下滑。

融创中国在6月5日晚间披露的数据显示，5月单月，该公司实现合同销售金额约22.7亿元，合同销售面积约15.5万平方米，合同销售均价约14650元/平方米。与上个月相比，合同销售金额降幅达81.77%，合同销售面积降41.95%，销售金额的降幅几乎为销售面积的两倍。

较长时间以来，房企销售金额及销售面积同比下滑，已成为普遍现象。只是其中仍有个别月份、个别企业，凭借“豪宅”项目这支定海神针，取得较为短暂的业绩辉煌时刻。

去年5月，合生创展披露的前4个月未经审核营运数据显示，公司及其合营公司、联营公司总合约销售金额为约116.52亿元，其中物业合约销售约113.87亿元；装修合约销售约2.65亿元。

期内，合生创展及其合营公司及联营公司物业合约销售面积为约29.92平方米，物业合约销售平均售价为每平方米38054元。

38054元/平方米的销售均价为近年新高，主要也是来自北京、上海、广州等一线城市豪宅项目的销售贡献。例如，2023年3月，缦云上海首次开盘，2.5小时即售罄，销售额达43亿元。据当时披露的相关数据，缦云上海的成交均价接近12万元/平方米。

显然，10万+的数据在改善企业的整体销售表现中发挥着重要作用。今年4月10日开启认购的融创外滩壹号院二期，也同样达到这一起跑线，并有过之而无不及。

虽是融创中国出险后纾困盘活的抢收项目，至认筹截止还是实现了超170%的认筹比，开盘即售罄，销售总额达99.97亿元。

上海市房管局的相关信息显示，该项目共计开盘204套住宅，总面积59473.77平方米，已全部售完。最低报价约14.61万元/平方米，最高达到22.3万元/平方米。

这204套豪宅，在当地市场属于稀缺项目，于融创中国而言也是如此。

今年前五个月，融创中国分别实现单月合同销售金额37.6亿元、27.3亿元、35.1亿元、124.5亿元、22.7亿元。除了4月凭借突出的销售表现，同比增长54.47%，其余月份均较2023年同期下降，降幅为48%、74.86%、68.6%、70.86%。

来源：企业公告、观点指数整理

在失去单一项目的带动后，合同销售金额也快速回落，并在3月的基础上继续扩大。

整体来看，融创中国今年前五个月的平均销售价格还是显著上升，从年初的11570元/平方米发展至5月末的19310元/平方米。

截至5月底，累计实现合同销售金额约247.2亿元，累计合同销售面积约128万平方米。去年同期，融创中国累计实现合同销售金额约451.2亿元，累计合同销售面积约337.2万平方米，合同销售均价约13380元/平方米。

以此计算，合同销售金额、合同销售面积分别同比减少45.21%、62.04%，合同销售均价同比增加44.32%。以更高的价、更少的量，赢得了在行业中的稳定地位。

观点指数发布的“2024年1-5月房地产企业销售表现”显示，1-5月，融创中国位居房地产企业全口径销售金额表现第16名，与去年同比持平。

事实上，“有价无量”不仅是融创中国的处境，更是业内企业的共同境况。若豪宅项目推盘节奏难以跟上，“掉队”仍将是在意料之中。

2023年全国商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%，为2013年以来最低水平；2023年全国商品房销售金额为11.7万亿元，为2016年以来最低水平。

国金证券研究报告显示，今年前4个月，全国商品房销售面积同比下降20.2%，降至2016年以来最低水平，商品房销售额同比-28.3%，降至2017年以来最低水平。3月、4月销售面积与销售额均为近五年最低水平。

截至2023年底，融创中国未售土地储备货值约1.23万亿元，权益土地储备货值预计约为0.81万亿元，大量布局在核心一二线城市。

今年3月，融创在北京打造的第9座壹号院项目One9取证入市，项目共40套房，当月成交13套，成交金额7.24亿元，成交均价约13.9万元/平方米，并一跃来到北京豪宅成交金额排行榜的首位。

2024年1-5月销售数据变化

来源：企业公告、观点指数整理

如何将优质资产最大程度变现，还需管理层从多方考量。下行的环境下，想要保持既有地位，则必然意味着要做出调整。而就整体趋势来看，随着供需关系逆转，仅靠个别项目的异军突起，对企业长期的销售表现也难有什么根本性改变。

“壹号院”是融创中国的产品系列之一，此外还有更多的中端和刚需类项目，面临的市场压力不容忽视。只是在这些能够发挥主观能动性的方面外，融创仍然要面临债务和其他纠纷。

6月7日，据天眼查法律诉讼信息显示，融创房地产集团有限公司新增5条被执行人信息，涉及金额达4.1亿元，案件类型包括票据追索权纠纷、保理合同纠纷、借款合同纠纷等。

部分案件的被执行人还包括四川省高标建设工程有限公司第一分公司、广西万德建工集团有限公司、云南环球世纪会展旅游开发有限公司。