对于碧桂园而言,最近也算是接连迎来好消息了。王健林的万达拿出了30.7亿接手了2年之前碧桂园给珠海万达商管的投资,这让碧桂园成功回笼了30.7亿。这笔资金杨惠妍用来偿还“22碧地02”公司债的本息,避免了其在境内公开债券市场的违约。
       另外又有消息说,杨惠妍还打算卖掉位于澳大利亚的一个海外项目,如果交易成功,她将回笼11.3亿。
       这个项目位于澳大利亚的悉尼,目前已经跟一家在澳大利亚发展的中资财团在沟通,因为交易会顺利推动。


       碧桂园自从去年8月份资金出现以来,杨惠妍已经连续套现了不少资产,维持住了目前的局面。今然杨惠妍再次露面,并且透露今年碧桂园将交付48万套房产。这对于碧桂园来说,这将是不小的压力。
       最近很多房地产公司都已经开始看到曙光,融创已经完成了境外债务的重组,龙光等公司也在加速境外债务重组的工作。
       同时在去年以来,国家已经出台很多推动房地产发展的策略,比如说降低首付的标准,很多一线城市取消限购。在众多政策的刺激之下,目前行情也开始回暖了。


       黄奇帆已经预计了,中国房地产是有一个基本面的。过去3年销售面积一直在下降,到了12万亿平方米就是到头了,这个数据就不会在降了。
       因为老房子总是需要置换,目前中国房地产的设计寿命大约就是50年,老的房子拆掉之后,就需要盖新的,所以基本面是跑不了的。对于房地产公司来说,2024年就是到底了,之后基本就是稳定下去。
       当然黄金时代是一去不复返了。不过情况也没那么糟糕。对于杨惠妍来说,只要撑过2024年这个最难时刻,碧桂园就可以慢慢复苏。


       如今回过头来看,碧桂园发展的转折点就是在2021年。这一年恒大等公司纷纷暴雷,当时碧桂园的情况还算不错,三道红线都没有踩。同时当年碧桂园还完成了5000多亿的销售额。
       当时杨国强跟杨惠妍对未来预期太乐观了,结果这一年碧桂园没有进一步降低负债,反而是觉得寒冬很快会过去,还玩起了抄底,他们收购了不少资产,甚至还入股了珠海万达商管。
       结果这个寒冬比他们父女持续要更长更久,到了2023年年头的时候,碧桂园的销售额就大幅度下滑,每个月就剩下几十亿,之前碧桂园每个月都有几百亿的销售额。


       销售额大幅度下滑,直接让碧桂园的资金紧张起来,资金的紧张又进一步导致了公司的信用出了问题,销售额更差,于是就形成了一个恶性循环。
       其实最大的问题就是,房地产公司早就是成为了另外一种程度的金融公司,可是他们的风险控制意识都太弱了,而且还在疯狂的加杠杆。
       内地房地产开始完全学习香港跟新加坡的模式,可是却没有学到人家的风险管控的制度。香港这么多年来几乎都没有烂尾楼。可是内地如今却是大面积出现烂尾楼。这么多的房地产公司暴雷,最后到底是谁出来收拾这个烂摊子?


       对于杨惠妍来说,现在她必须更加积极出售资产,减轻碧桂园的包袱,重新建立公司的信用体系。最终碧桂园还是得想办法重启销售端,才可以让公司的现金流回归正向。
       经历了这两年的低谷期,希望未来房地产公司都可以明白,风险管理的重要性,无节制的加杠杆其实是非常危险,因为如果遇到行业下滑的周期,那几乎就没有迂回的空间。
       李嘉诚为何可以穿越一个又一个周期,那就是因为他公司的负债率非常低,同时储备大量的现金。曹德旺就说过,经济肯定是周期性的,肯定是螺旋式上涨的。


       任何行业都是如此,不可能一直往上涨。其实不仅仅是房地产,过去20年,中国很多行业都经历了无序扩张,比如说这几年的养猪产业也是如此。近日江西正邦科技也是易主了,公司在2022年就资不抵债了。2019年正邦科技开始大幅度加杠杆抢规模,结果在2021年猪肉价格大跌之后,正邦科技就开始资不抵债了。
       这一年猪肉价格大跌中,大部分的养猪企业都出现了巨额亏损。除了正邦之外,估计还有不少养猪企业会暴雷。
       杠杆一定是双刃剑,如果用好了,可以以小博大,可是用得不好,却也会加速公司的死亡。

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