未来十年房地产的发展一锤定音。中央城市工作会议十年一次，明确了房地产的方向从拉动销量转向提升质量。代表房地产铺摊子的阶段，上一个十年基本完成，到了升级阶段。

会议指出一些重点任务，比如建设安全便捷智慧城市、推进城市更新，推进城中村和危旧房改造、保护城市独特的历史文脉、人文地理，大力发展生活性服务业等等。

有人说这次提到的城市更新和旧房改造，意味着新一轮棚改。其实完全不一样，先看看上一轮棚改是怎么搞的。

这十年的房价泡沫，就是从货币化棚改开始的。啥叫货币化棚改呢，简单说就是给拆迁户发一大笔现金，这笔钱比房子市场价还高，然后呢，让拆迁户拿着钱去买新房子。

这笔钱谁出的呢，其实等于央行给拆迁户发钱。整个链条是这样的，央行通过PSL，也就是一种货币工具，把钱借给国开行，国开行再借给政府，政府再发给拆迁户。

然后呢，借助房地产火爆，政府通过赚取土地出让金，把钱还给银行。当时五年时间，就投放了超过三万亿基础货币，算上货币乘数，放出了一波十万亿级别的大水，造成房地产暴涨。而这次会议同样提到改造城中村和老房子，但和棚改有显著区别。

首先棚改是把一整块地方都推倒重来，而这次的更新比起重建，更像是改装。今年刚发布的城市更新意见，已经明令禁止大拆大建，而是要“留改拆并举”意思是好用的东西留着，还能用的东西翻新一下，水管燃气这些改造一下，实在没招了再给全拆掉。但也不能瞎拆，要注意不破坏整体规划，不破坏历史文脉。

第二个很大的不同在于，棚改针对增量，而这次的城市更新针对存量，棚改的思路是多发点钱，让大家买新房子。而这次呢只是鼓励把破房子升级成好房子，可能发的钱不够再换新房，只够翻新或者原地置换。和棚改的遍地开花不同，这次偏向于原地重建。房地产需求的增量也大不如前，十年之间，城镇化率已久从55%上升到67%，中国居民也基本人人有房，家庭住房拥有率超过96%，人均住房面积超过40平米。以前居民在城市没地方住，买房是刚需，现在这个需求不大了，只剩下改善需求。这一轮政策导向，针对的主要也是存量，比如广州的千亿改造计划，明确提出的方针，就是严控增量、优化存量、提高质量。

第三个不同，这次的城市更新项目回报周期比较长。不同于之前的棚改，可以通过土地财政快速回本。所以这次没法像棚改一样，那么任性的撒钱。资金来源方面，上次是央行直达，简单粗暴。而这次呢来自于多方筹款，有中央财政的预算投资、有特别国债，有物业证券化，有居民自筹以及社会投资，多种渠道汇集资金，发钱没那么多，也没那么方便了。所以不管从政策上、市场上、还是资金上，货币化棚改都没有卷土重来的条件。

政策方向不同，对房价和行业的影响肯定不同。这次的主题是高质量，意味着房价的分化。每年都有新的有钱人，有改善需求的新中产，和高净值群体，他们的需求首先被激活，可能会让一些好地段高品质的房屋升值。

对于手里有房的朋友，收益最大的房屋，可能是优质地段的老房子。比如在经济文化中心附近，二三十年之前的房子，现在可能没人要，太破了。但要是改成现代改造，可能价钱本来两万，就能变成四万。当然这种房子不多，每个城市都有，但总数不算多。大多数房子的价格，受这次会议的利好不大。可能有助于企稳，但暂时谈不上升值，毕竟没有增量需求。未来增量需求将越来越集中在人口聚集、产业聚集、社会资源聚集的地段。

对行业呢，上次棚改催动开发商跑马圈地，野蛮生长，地产公司周转率拉满，日进斗金，很多地产股涨了几倍。而这一轮政策，不涉及太多增量，对去库存有帮助，对地产企业回血，对地产企业活下来有帮助。但没办法像上次一样，拉动开发商业绩快速增长。比起开发端，施工端的受益更直接，也就是和城市更新相关的城建、规划、设计等等。

总的来说房地产黄金十年已经过去了，去库存周期还要一段时间，如果目标地段不是特别好，想买房的朋友倒也不必着急，不如再好好发育几年，一步到位买套好房。


                                        
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