日前，世茂服务(873.HK)发布2023年财报，过去一年，世茂服务收入结构持续优化，盈利质量不断提升。期内，公司实现营业收入82.03亿元，合约面积3.32亿平方米，归母净利润2.73亿元，经营活动所得现金净额大幅提升至10.30亿元，核心净现比大幅提升至1.45，创历史新高。

“去年，经营业务活动所得现金净额是10.30亿元，由负转正远高于核心净利润额。”世茂服务总裁及执行董事叶明杰表示，2023年各项经营指标同比快速提升，在收入规模基本不变的情况下，经营活动所得净现金流大幅提升，远高于利润，实现了有现金流支撑的利润，核心净利润同比增长24.2%。

现金流净额的提升远高于核心净利润，世茂服务资金安全边际持续提升。为了持续构筑资金安全护城河，世茂服务内部制定了一个“三步走”战略。 

“三步走”转型战略初见成效 

具体而言，第一步是在2022年到2025年，转型有所突破。叶明杰希望世茂服务在2025年真正实现高质量发展初级阶段顺利收官，实现合理增速逐步提升，达成二次创业和枝繁叶茂；第二步是2026年到2030年，实现希望与龙头企业总体差距的缩减，取得局部领先优势，形成跨越的追赶；第三步是2031年到2035年，持续巩固自身优势，成为物业管理行业标杆性企业，引导行业。

2023年是世茂服务高质量发展的第二年，围绕结构调优、合理增速、业务精进、队伍建设四个关键点，世茂服务在历经行业承压下行回调后积极应对调整，交出了一份成色十足的高质量发展答卷。

从规模上来看，2023年，世茂服务合约面积达到了3.32亿平方米。其中，来自第三方面积占比达到77%，第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。住宅项目占比高达57%。

2023年，世茂服务物业管理服务收入52.92亿元，收入占比提升至64.5%；社区增值服务业务收入13.63亿元；非业主增值服务收入2.13亿元，占比2.6%；城市服务业务收入13.35亿元。

世茂服务管理层表示，世茂服务的未来仍然是深耕服务领域。行业仍处于初级阶段，中国巨大的建筑存量和庞大的人口基础是物业服务行业发展的底气。未来中国物业市场仍有广阔的提升空间和十足的发展前景，世茂服务坚定长期看好行业未来。

叶明杰强调，公司健康的现金流是稳固发展的底盘，将持续强化现金流管理，做有现金流的利润。

世茂服务现金流的改善有迹可循。2023年，世茂服务持续发挥第三方市场拓展对结构调优的牵引作用，新获项目质量维度各项指标再上层楼，综合中标率44%，同比提升11.8个百分点。新增项目物业费2.3元/平米/月，同比提升4.5%。市拓当年进场项目毛利率提升4个百分点，达15.7%。

值得一提的是，世茂体系资源的全国投放能力和产品服务拼盘组合能力，成为世茂服务城市服务增长极的动力。世茂服务城市服务在公众服务、都市资管、城市更新、载体运营、高端管理IFM等领域均有储备项目。据了解，世茂服务新获取项目来自一线、新一线、二线城市占比达77.8%，新增年饱和收入超千万项目达31个，获中国移动、顺丰、京东等多个大客户信赖。很显然，世茂服务深耕城市服务，最终目的是聚焦高价值项目，锁定增值服务与回款潜力，反哺于现金流与利润增长。 

第三方外拓价量齐升 

世茂服务的盈利能力，通过其第三方外拓与收入结构优化可见一斑。转型成功需要有核心竞争力。世茂服务得益于不断扩容优势业态，并通过对四大主营业务的收入结构进行优化，持续改善在管物业项目经营业绩，提高盈利能力。

比如，报告期内，世茂服务非住业态年饱和收入占比37.5%，来自B端大客户及大单项目收入贡献占比大幅提升，其收入占比均提升至42%，非住业态的回款率提高至90%，经营价值显著提升。

基本盘的夯实，是世茂服务能快速发展第三方外拓业务的基础。截至2023年12月31日，世茂服务物业管理服务收入52.92亿元，收入占比提升至64.5%，近5年复合年增长率高达44.9%，为其他业务发展创造了空间。

第三方外拓价量齐升主要变现在：社区增值服务业务收入13.63亿元，社区增值业务全面渗透住宅场景，单方收入产值显著提升；非业主增值服务收入2.13亿元，占比2.6%。

与此同时，世茂服务房地产相关业务收入额及占比持续逐年下降，独立性进一步增强；城市服务业务收入13.35亿元，毛利率稳步提升至14.0%，成为业绩贡献坚实稳定的支柱板块之一。

此外，世茂服务还聚焦社区生活服务领域，并通过养老服务、智慧家装、智能家居、社区新零售、社区托育等渠道为业主提供一站式生活服务。

世茂服务旗下品牌椿熙堂为物管行业养老服务领头羊，国内养老“乌镇模式”总设计师，目前已覆盖20余个城市，269个社区站点，服务对象超过35万人，并承担多个全国性、省级养老标准示范项目的建设，编写地方养老规范24项，行业标准2项，以“多层级持续性照护服务模式”正在走出乌镇，迈向全国。 

称雄高校细分赛道 

发力深耕，世茂服务在细分赛道的发力已取得显著效果。报告期内，世茂服务第三方市场拓展年饱和收入同比增长2.0%，达14.22亿元，其中深耕19城贡献占比高达59%，第三方外拓稳中求进。

在过去一年，世茂服务新增年饱和收入14.22亿元，其中第三方项目收入贡献占比提升至66.6%。值得一提的是，年内世茂服务中标中国移动福建公司全省物业服务采购项目，实现物业管理业务首个破亿合同的突破。同时构建均衡的“全业态”版图，切入复杂公建，中标首个机场项目张家界荷花国际机场，在住宅、一般公建、高校、医院等优势业态持续获取优质项目，奠定综合物业规模化发展“全能力”建设基础。

在细分赛道的掘金成效也很显著。世茂服务在高校后勤服务和医院后勤服务领域，保持细分赛道领先。旗下高校后勤服务品牌浙大新宇全国985高校覆盖率达33%。旗下医院后勤服务品牌吉立物业凭借超20年医院后勤服务经验，在深耕城市长沙市占率达30%。

目前世茂服务已经是中国学校物业管理企业第一品牌。旗下浙大新宇在服务高校的基础上，延伸附属园区等强关联业态的产学研协同优势，服务了14个高校附属园区。凭借在高校后勤领域的专业能力，浙大新宇管理层在中国教育后勤协会担任要职，并多次参与教育部及中国物业协会相关行业标准、行业文件的编制，助力咨政辅政。2023年，浙大新宇连获首都师范大学良乡校区食堂委托经营项目、浙江大学杭州国际科创中心建设区块一期物业管理服务项目等多个千万级优质项目，发展势头强劲。

与此同时，世茂服务在医院物业服务领域也取得不菲成效。世茂服务2021年收购的吉立物业深耕医院物业服务，作为《长沙市市属医院后勤服务预算支出标准》协编企业单位，实现了93%的甲方满意度、98%的病患满意度，并成功获取了张家界、岳阳市医院项目，稳步走出长沙市场进行项目拓展。此外，吉立物业也积极探索发展非诊疗领域全场景服务，致力于“解放医护人员双手”，并探索面向病患提供定制化C端服务。

报告期内，世茂服务城市服务业务版图已覆盖全国80余个城市，2023年新增合同金额超6亿元。凭借强劲的自主拓展能力，获取多个千万级城市服务项目，西安市长安区主城区环卫一体化项目三年合同总金额8920.28万元、马鞍山和县农村生活垃圾治理项目（三年）合同总金额7035.79万元、甘肃省庆阳市镇原县城区环卫一体化特许经营项目八年合同总金额6947.92万等。

可以说，全方位提升、驱动现金流与利润改善，是世茂服务当下最重要的事情之一。

本文仅供参考，不作为投资依据

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