观点网 与太盟的合作洽谈让中南建设受到关注，但在4月23日最新的投资者会议上，管理层并未提及太多。

管理层确认了这一消息真实性，称4月20号在政府主持下，公司控股股东与有关机构就合作事宜进行了协商，但公司目前没有进一步的消息。

会议更多聚焦在中南建设2023年业绩表现上，据参会的投资者透露，董事兼总经理陈昱含坦言，2023年是中南建设在不断下滑的形势下，艰难求生的一年。

“2023年，本来是我们对经营形势好转有所期待的一年，站在今天的这个时点上看，形势比预计和期待要差一些，这也导致中南建设签约销售进一步下滑，没有实现扭亏为盈。”

数据显示，期内，中南建设营业收入684.88亿元，同比增长16.01%；净亏损48.6亿元，同比减亏47.8亿元，其中归属上市公司股东的净亏损52.9亿元，同比减亏38.9亿元；综合毛利率9.77%，同比增加9.86个百分点。

中南建设于2023年度净新增计提各项资产减值准备合计30.2亿元，其中应收款项信用减值损失8.6亿元，存货跌价准备16.2亿元，合同资产减值损失4.3亿元，合同取得成本减值损失1.1亿元，减少归属于上市公司股东的净利润26.8亿元。

业绩拆解

受市场持续调整影响，中南建设的销售情况并未有所好转。于2023年录得合同销售金额398.8亿元，同比下降38.6%；销售面积333.2万平方米，同比下降38.7%；平均销售价格11969元/平方米，同比微升0.2%。在销售金额中，一、二线城市占比45%，三四线城市占比为55%，长三角占比达到61%。

2023年新开工面积147.4万平方米，同比下降22.2%，完成年度计划的183%；竣工面积994.4万平方米，同比增加34.3%，完成年度计划的91.4%。

中南建设预计2024年竣工面积为650万平方米，比2023年减少35%。所以管理层提及，虽然销售没有改善，但实际竣工交付的压力在减少，经营性支出2024年应该会比去年更低，这也是有持续竞争力保障的一个原因。

陈昱含称，2023年开始，中南建设的经营重心已经全面转向保交付，因此整个收支安排紧密围绕交付生产展开。2024年，中南建设计划交付的房屋6.5万套。

由于竣工规模增加，2023年中南建设房地产业务结算收入639.3亿元，同比增加27.2%，占全部收入比例为93%；全年结算毛利率11.22%，同比增加9.88个百分点，地产业务的毛利水平有所修复并趋于稳定。

管理层称，未来短期内公司地产销售规模可能难以明显改善，但地产业务的盈利水平预计将会保持平稳。

截止2023年末，中南建设461个项目中，在建项目规划建筑面积合计约1370万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约489万平方米，可竣工资源总面积1859万平方米，其中一二线城市面积占比约33%，三四线城市面积占比约67%。

其中，长三角地区项目面积约769万平方米，在全部项目资源中占比41%。其中在建项目面积约647万平方米，在全部在建项目中占比47%；未开工项目面积约123万平方米，在全部未开项目中占比25%。

建筑业务方面，2023年公司建筑业务新承接(中标)项目合同总金额35.5亿元，同比增加2.1%。受市场非良性循环的持续影响，2023年建筑业务营业收入46.1亿元，同比下降51.3%；综合毛利率-18.51%，同比下降7.51个百分点。

“虽然建筑业务收入去年明显下降，盈利能力也没有改善，但从边际性变化来说，建筑业务去年还是增加了新业务，这也是建筑业未来能够改善的一个基础，”

投资者向观点新媒体表示，中南建设对建筑业务下滑的解释是，建筑业务的毛利率仍是负值，在地产和建筑行业没有完全走出低谷情况下，实现盈利仍然是很有挑战。不过，随着业务结构的调整，应收款项以及减值计提可能会逐步下降，建筑业务这块的亏损规模也会随之下降，将有利于公司业绩减亏以及修复。

保障经营

观点新媒体了解，陈昱含在业绩会上坦承，公司清醒认识到，现在面临的经营压力仍非常大，是全行业尤其是民营房企和建筑企业普遍面临的生存挑战，但中南建设别无他法，只能硬着头皮持续不懈地努力。

但她也强调，中南建设还是做了不少的经营努力。她分享称，2023年，中南建设共计交付住宅10万套，建筑业务履约交付468万平方米，基本实现了年初预期。

其次，业绩减亏方面，从2022年归母净亏损91.7亿元，降低到2023年的52.9亿元。“一方面是由于我们在之前对亏损项目的大幅出清和计提，另一方面公司已经过了靠资产和资源大幅折价换取现金流的最艰难阶段。”

观点新媒体获悉，中南建设全年亏52.9亿元中，除了减值带来的26.8亿元亏损，其余经营亏损主要来自于建筑板块。陈昱含称超过中南建设年初对建筑业务亏损的预期，核心原因在于建筑业务的下游属性，地产行业仍在大幅下滑，导致坏账仍在不断增加所致。

第三，中南建设2023年经营性净现金流继续为正。尽管住宅业务资源在不断消耗，建筑业务新增合同额在断崖下跌，中南建设仍然保持着全年净现金流入额为正。“应该说在融资无比艰难的情况下，我们在经营方面没有给我们总体现金流拖后腿，同时还达成了交付的目标，这非常不容易。”

第四，进一步压降有息负债。观点新媒体获悉，期末中南建设有息负债432.6亿元，比2022年末减少42.9亿元。其中一年以内的各项有息负债合计227.3亿元，比2022年末减少4.8亿元。有息负债占总资产的比重19.06%。2023年11月以来，中南建设发行存续的公司债券都已完成展期5年。

对于接下来的工作，陈昱含表示，首先会对业务布局以及构成进行结构性优化，针对亏损的区域、业务类型坚决退出，尤其是针对建筑业务，坚决控制业务风险，避免新增业务亏损，同时想尽一切办法清收欠款，并退出亏损的项目。

其次，贯彻减值节流的总体方向，尤其是会从组织层面上继续优化调整，大幅压降管理成本，避免出现小马拉大车的局面，加大减亏力度。

第三是继续推进化债以及融资展期，并缓释兑付压力。竭尽全力争取可能的政策性的融资支持，缓解现金流的压力，同时争取确保经营性净现金流为正，量入为出，审慎经营。

纾困进展

对于中南建设而言，能够找到“白衣骑士”是再好不过。消息称4月20日下午，由南通市海门区政府牵头，中南建设控股股东中南城市建设投资有限公司与亚洲著名私募股权投资公司太盟投资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债务化解、股权交易等合作。

会上，管理层也分享了一些纾困的情况。据介绍，今年2月南通市金融区海门区政府就专程到中南调研，并进一步出台了七大方面的纾困举措，包括进一步协调公司与金融机构协商、推进本地国资企业与公司在项目层面的合作等方面。

陈昱含表示，这些举措对中南建设走出困境将起到极大作用，举措落地速度也非常快，包括在南通市和海门区的推动下，中南建筑与南通市属的二类国企南通建交达成战略合作等等。

她相信，在2024年，中南建设仍然会加大与地方政府的沟通力度，包括业务拓展、债务化解、资产处置、风险化解、交付保障等多个方面。

值得关注的是，中南建设股票自2024年4月24日起被实施“其他风险警示”，股票简称由“中南建设”变更为“ST中南”。

原因是，依据中南建设2021、2022、2023年度报告，三年经审计的归属上市公司股东的净利润分别为-33.82亿元、-91.83亿元、-52.93亿元，扣除非经常性损益后归属上市公司股东的净利润分别为-40.36亿元、-96.56亿元、-46.27亿元，最近连续三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润均为负值。

在此同时，公司年度审计会计师事务所致同会计师事务所(特殊普通合伙)对公司2023年度财务报告出具了带有持续性经营相关重大不确定性段落的无保留意见的审计意见。

上述情形符合第9.8.1第(七)项“公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性”，因此公司股票将被实施其他风险警示。

管理层解释，按照深交所的上市规则，如果公司已经是连续三年亏损，而审计报告包含与持续经营能力不确定性有关的内容，公司的股票就要被实施其他风险警示，就是ST，而这个ST是跟退市的风险警示*ST不一样。

“如果公司恢复盈利，或者是说公司的未来年度的财务报告不再包含持续经营能力的不确定性的话，'其他风险警示'就能被消除。”