二战后，日本作为战败国家经济状况持续恶化，此时美国出于牵制苏联，在国际上获得优势地位并增加在亚洲的影响力的目的，选择拉拢日本作为盟友。
正陷入困境的日本自然不会拒绝，欣然接受了美国在资金和技术等方面的援助，顺利实现战后重建，并完成了经济大腾飞，从二战后到1973年间达到了每年8%的增速，短暂地放缓一年后又开始二轮增长，随即迎来了日本经济史上最巅峰的八十年代。
那是一个令人哑然的年代，日本的经济到达了前所未有的顶端，经济增长率和劳动生产率甚至超越了世界第一的美国，日本国民的人均收入是美国的145%，日本的气势可谓是锐不可当。
经济最繁荣时单东京的地价就抵得上整个美国的总地价，整个日本加在一起可以买下四个美国，然而这繁华的盛世只是一种假象，辉煌奢靡的八十年代就像一堆泡沫，美丽绚烂且转瞬即逝。
当人人沉浸在这虚幻的快乐中时，灾难便悄然而至。
日本先是爆发了股灾，1990年起股市一蹶不起，接着房市暴跌，转瞬间价值上百万亿日元的资产都化为乌有，无数投资房地产的人一夜之间背上巨债，走向死路。
日本房价为什么越来越贵
一直以来日本国民的储蓄率很高，所以银行利率很低，直到二十世纪七八十年代的时候，日本人发现日元越来越贬值，在通货膨胀的情况下把钱放在银行不就是眼睁睁看着钱变少吗，于是大家开始寻找像黄金一样有升值趋势的资产去投资，也就是房地产。
日本房地产最初的增长跟二战之后日本战后重建所带动的城市化有关，从1947年到1970年，日本的城市化率从33.1%增长到72.2%，每年平均新增加的城市人口达到228万左右。
日本人口变多了，但是城市的基础设施和住房建设还没有跟上，供小于求就导致房价迅速地上涨。
六十年代的
东京奥运会
是日本房地产市场发展的另一个契机，那个时候为了这一场展示经济复兴成果和标志着无上荣光的国际盛会，日本采用“举国一致之体制”，让每个国民都参与进来，全东京遍地都是建筑工地，因为噪音和灰尘，人们都要戴着耳塞和口罩出行。
也就是那个时候，日本开始大规模建造基础设施，全方面地推进城市公共工程的建设，由此带动了日本建筑业、服务业、旅游业、运输业、通讯业、制造业等产业的飞速发展。
在此之中，房地产行业的强劲发展值得瞩目，日本房价较之前涨了快一倍。
而七十年代战后婴儿潮慢慢地也都到了适宜结婚生育的年龄，又产生了一波对城市住房的需求。而且此后也不见疲软，一直保持着温和增长的态势。
可以看出此前房价的增长都是有必要原因支持的，但是在八十年代，日本房价失去刚需的支撑，一方面是因为日本的城市化已经进入到后期阶段，另一方面之前建设的基础设施和城市住房已经可以满足现阶段人民的刚性需求。
但是此前的三十多年日本一线城市的房价都在稳定上涨，日本群众已经相信所谓的“土地神话”，相信东京的地价永远不会跌，而且今后也会继续涨下去。
再加上当时日本的经济发展这么好，土地资源却是有限的，那么多在世界上排前列的好公司都扎根在日本的一线城市，东京更是亚洲的大都市，那房价必定还会继续上涨。
每个人都对日本的未来抱有这么大的信心，乐观地相信日本的经济会保持这样的速度持续增长，而东京也早晚会变成像纽约一样的国际大都市。
就这样，日本掀起了全民投机热潮，到1985年
“广场协议”
的签订后，日本的房地产行业更是开始暴涨。
当时日本政府宽松的货币政策，银行利率一降再降，使得民众向银行贷款很容易。买卖土地甚至都不需要自己出钱，只要到银行借就可以，贷款买了房产转手只要卖掉就可以翻一番，这样不亏本的买卖谁不乐意做呢？
从1986年东京的地价飞速上涨，1987年上涨了23%，第二年又上涨了65%，而且八六年开始股市也欣欣向荣，
1989年日本股市的总市值达到了美国股市的1.5倍
，没有一支股票是跌的，那个时候的股票和房地产只要放着不用动都可以一直赚钱。
日本房地产泡沫的破灭
但是天底下哪有这样的好事，房价持续在涨，大家就越来越不舍得卖掉。
毕竟多在手里留一会儿就能卖出更高的价钱，每个人都抱有这样的想法就导致在房市上流通的房子越来越少，而且价钱也越来越高，每个人的还贷压力也变大了，一个两个人还不上没问题，把自己手上的房子卖掉就好，但是如果太多人还不上就麻烦了。
在这种情况下如果出现大规模出售房产，那对于整个房地产将会是毁灭性的打击，毕竟虽然那时候东京的地价可以抵得上整个美国，但是这么多房子一起卖，如果找不到买家也会变得一文不值。
房地产的疯狂暴涨也给日本造成了负面影响，本身日本是一个地震多发的国家，买了房子每年还要交保险税，所以更倾向于租房。
房价过高也导致需要买房的群众买不起，其次企业和实业工厂负担不起过高的地价，无法扩大生产规模，恶性循环，资金也不流入。
就这样房地产的泡沫越吹越大，越吹越鼓，日本政府终于意识到了经济泡沫对国家经济的威胁，当时的日本央行行长
三重野康
上台后，选择主动戳破这个虚幻的泡沫。
于是他采取货币紧缩政策，在15个月内前后五次提高银行利率，对日本经济造成极大的冲击，到1990年的时候，日本基准利率已经从2.5%上涨到6%，银行贷款大幅下降。
这一政策引发的后果也十分显著，借贷的成本提高以致房价失去继续增长的推力，经济泡沫随即破灭。房地产的价格像坐了跳楼机一样直线下降，日本核心一线城市的地价更是跌得厉害，房地产商纷纷破产，更是引发了一系列连锁反应。
即使政府又在同年出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》两个政策也只是亡羊补牢，无法遏制住房地产崩溃的趋势。
企业是囤积土地的主力，房价下跌就使得企业资产缩水，造成大约20000家企业破产。企业里的员工也跟着下岗，工资没了，房子不值钱了，但是贷款一分没少。
借款人的贷款还不上了，而且作为抵押物的房子价格还下跌，就导致银行资不抵债，大幅亏损，
十年间有180多家银行先后倒闭。
一夜之间，无数人失去所有，还要面对突如其来的巨额债款。巨大的经济压力使投资房地产的人陷入绝境，面对暗淡无光的未来，许多人选择了放弃生命。
这期间，日本企业和银行因为泡沫经济损失了大约208万亿日元，直接致使日本经济进入长期停滞。后来，日本将1980年到1990年这十年成为“消失的十年”。
日本房地产泡沫的真相
在进入二十世纪八十年代之后，日本已经是世界第二大经济体，许多日本的企业做到了世界前列，商品可以出口到100多个国家，那时候除了美国没有哪个国家能在经济上能与之抗衡。
在这种情况下，虽然日本是美国的盟友，但同样也是美国现在最大的竞争对手，两个国家之间自然少不了摩擦，所以美国要想办法改变一下形势，让日本减少贸易上的优势。
这之中美国最看不惯的就是日本的汇率太低了，日元汇率低就导致日本出口到外国的商品价格很便宜，美国人肯定愿意花更少的钱去买日本的东西，但是美国出口到日本的商品价格就很高，日本人都不买，美国也赚不到什么钱。
长此以往美国对日本的商品贸易赤字就达到了500亿美元，美国为了减少贸易逆差就强烈要求日本上调汇率，遏制贸易出超的情况，并发起了一系列打压日本的行动，施行大量对日贸易保护主义的法案，其中就有臭名昭彰的
301条款
。
301条款主要是针对贸易对手国所采取的不公平措施，该条款意图保护美国的贸易权利，对凡是影响美国商业的“不合理”以及“不公平”的进口活动可以展开报复。合不合理，公不公平都是美国说了算，意味着哪个国家影响美国的企业赚钱，美国就要收拾谁。
美国竞争不过日本的企业，就用301条款强制要求提高日本企业的关税，日本的钢铁、电子产品、纺织业、半导体、汽车等日常制造业都被针对了一遍之后，美国又开始对付日本的军工产业。
面对如此咄咄逼人的美国，日本政府没有极力抗争而是选择了忍让和妥协。
究其原因，还是因为日本政治的不独立，日本面对美国的时候始终没有底气，最终采取了对美协调政策，却没有从大局去谋略和考虑问题，等到日后再意识到问题的严重性时，为时已晚。
1985年，日本在美国的胁迫下签订了“广场协议”，随即美国、英国、日本、法国和德国这五个国家开始联合干预外汇市场，大量抛售美元，促使美元有秩序地贬值，而其余四个国家的货币随之升值，很快的时间内，美元对日元的汇率迅速贬值了20%。
此后美国的专家还在不停地对美元进行口头干预，这样一番操作之后，不到三年，美元对日元的汇率就下跌了一半，反过来就是日元对美元的汇率升值了一倍。
日元升值，意味着同样的东西，对别的国家来说，以前只需要800日元，现在却需要1000日元，出口的成本增加，卖到外国的产品变贵，竞争力也就被削弱了，所以日本的出口型产业受到了极大影响。
国内资本过剩，日本政府就采用了名叫
“放松银根政策”
的宽松货币政策，连续5次下调利率，鼓励贷款，同时国际上也有大量资金为了躲避汇率风险从美国转战日本市场。
这个时候日本市场上就有钱了，正常情况下企业是应该选择扩张的，但是现在日本出口竞争力不强，增加产量之后东西也卖不出去，那民众当然选择把钱投给前景比较乐观的行业了，也就是房地产行业。
之后的发展正如前文所述，绚烂的泡沫破碎后，日本人终于悟出一个沿用至今的真理：虚假的繁荣只是易碎的泡沫，只有发展实业才能稳固国家的健康发展。
泡沫破灭后的日本社会
泡沫经济破灭后，日本开始了长达十年的经济萧条时期，被称为“平成萧条时期”，经济至少倒退了20年，遗留下来的坏账有6000亿美元。
大量的企业倒闭裁员，经济形势困难导致民众就业困难、高学历的年轻人也找不到工作做，而且收入下降人们的工作量就增加了，为了生计辛苦劳碌奔波更是造成许多“过劳死”的现象。
青年人尚且如此更不要说工作能力更弱失去竞争力的老年人了，许多人老后破产，领着养老金也需要外出工作，活到老干到老在日本成为了事实。
泡沫经济带来的失败更是严重打击了日本的经济自信，社会一直遍布压抑的低迷不振的悲观情绪，日本新一代年轻人逐渐收敛欲望，日本进入低欲望社会。
日本政府的应对虽然已晚，但是也在使国家缓慢恢复，
在后泡沫经济时期日本意识到了银行要与企业之间重建关联共同解决不良债务问题，到2003年之后，日本的银行才算是走回了正轨。
在世界经济都快速前进的时候，日本终于借助出口型企业重振经济。
日本的房地产泡沫警示我们绝不要被繁荣的假象迷惑，对不合常理的馅饼信以为真。
要加大对金融工具、社会闲散资金和流动资金的监管力度，提高对房地产价格的监管和调节，确保房地产市场正常和稳定，以及规范地方政府的行为，防止地方政府成为推动房价上涨的主要因素。
九边著.西方博弈往事[M].2020
蔡真著.房地产金融[M].2019
中国新闻网《美日贸易冲突启示录：忍气吞声，注定战败！》
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