观点网 上海有着属于自己的房开市场。
当其他城市还都处在降价漩涡中时，上海豪宅市场已经打得热火朝天，如中海顺昌玖里单日196.5亿元销售额刷新中国房地产开盘纪录，又如滨江凯旋门认购率达到500%。
在这各显神通的市场高潮期，沉寂已久的新湖集团重返上海滩，悄悄给已经沸腾的豪宅市场丢进一颗重磅炸弹。
新湖上海地产版图
此次新湖中宝入市“搅局”的项目是天潼里，位于虹口区北外滩，处在黄浦江与苏州河的交汇处，总建筑面积约10.5万平方米，包含了住宅、商业以及部分保留的历史文化地标--西本愿寺、景林庐等，此次首开推出59套小洋房和15套风貌合院别墅。
项目虽然归属于北外滩，但与外滩，陆家嘴和外白渡桥相隔不远，不仅获得4平方公里的北外滩世界级城市规划利好，同时也能享受外滩、陆家嘴的人文、景观、金融资源。
观点新媒体通过项目相关人员了解到，天潼里的小洋房公寓总价3000万元起步，而风貌合院别墅的起步价则达到了1.8亿元。
资料显示，该项目推出的风貌别墅，最小建筑面积为502平方米，这意味着别墅的单价达到了35.8万元/平方米，这个价格已经远远超出同在北外滩板块单价24万元/平方米的弘安里。即使放眼整个上海，目前也没有项目的价格能望其项背，直接将风貌别墅价格天花板拔升好几个等级。据悉，项目还吸引了包括永业集团等同行前来调研学习。
据了解，项目背后的开发商名新湖中宝，进入上海房地产领域已经20多年。
但在进入上海20多年的时间里，新湖中宝在上海投资开发的项目仅有4个且开发周期普遍很长。
新湖中宝进驻上海的首个项目是新湖·明珠城，项目开始于2002年，位于内环内的普陀武宁板块，总建面90万平方米，目前已入市3期项目，第4期项目也于近日开放售楼处；新湖·青蓝国际，项目开始于2012年，位于静安区中兴路板块，总建面33万平方米，开发周期也达到了12年；此次入市的天潼里距离拿地时间也已经过去了8年之久；同样在8年前收购的上海亚龙项目也预计今年年末入市。
这种长周期的开发模式与绝大多数的房企背道而驰。或许是受到集团董事长黄伟的影响，新湖中宝的房地产业务更像是在玩投资游戏，大量的精力放在了“囤地”上。有业内人士曾指出，正常的地产公司是以金养地，新湖中宝是以地养金。
根据新湖中宝2023年年报披露，新湖中宝土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区。尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。“目前在开发和待开发面积约1165万平方米，可满足公司未来3-5年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。”
并且随着城市的发展，新湖中宝所储备的土地价值也随之水涨船高，不少房企也会因为土地储备不足来寻求合作。通过这种“低买高卖”的资本操作，使得新湖中宝收获了丰厚的利润，其中融创便是其在上海区域重要合作伙伴。
2019年，融创以62.04亿元价格收购了玛宝公司90.1%股权，以及该公司的全部债权，其中交易价款为3.77亿元，债权交易价款为58.27亿元。融创通过此次收购拥有了玛宝公司持有的上海市虹口区青云路167弄地块，该项目收购后改名融创青云壹号，规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米。
新湖中宝在回笼资金的同时，也缓解了债务压力。
有了第一次的良好合作，双方在2020年又展开了第二次收购。新湖中宝与融创达成协议，融创以38亿元获得上海亚龙项目50%的权益。该项目为新湖中宝2016年以11.9亿元通过收并购获得，在独自开发遇阻后，选择与融创展开合作。通过这一操作，新湖中宝不仅获益26亿元，并且可以在项目完成后获得50%的项目收益。
市场消息透露，上海亚龙项目大概率将于今年年底入市，预计会给新湖中宝带来近百亿的收入。
神秘资本大佬
据项目工作人员介绍，此次天潼里的入市很隐秘，新湖中宝并没有进行大量的宣传营销，这与“新湖系”掌舵人黄伟低调、神秘的性格很相似。新湖系的高管曾对外表示，“黄总这辈子都不会接受记者采访”。
谈及黄伟的发家史，让人不自觉联想到《繁花》里的宝总，都是凭借抢购上世纪90年代沪市发行的股票认购证，摇身一变成为“资本大佬”，完成了原始资本积累。
之后，黄伟又进入国债期货和商品期货市场，使财富得到迅速的增长。在资本市场的成功，使黄伟在开拓地产领域的同时，也不忘在资本市场发展自己的势力，并最终形成了新湖系的“三驾马车”--地产、金融、投资。
不过当地产行业下行，黄伟也在崩盘中失去了新湖中宝的第一股东身份。
2023年2月，黄伟就以22.7亿元的对价向新安财通转让了新湖中宝10.11%股份。随后在2024年1月，黄伟再次将新湖中宝18.43%的股份以30.06亿元的对价转让给了衢州智宝。
新安财通和衢州智宝同属于衢州国资控股，在转让彻底完成后，衢州国资将通过这两家企业持有新湖中宝共计28.54%股份，而新湖集团及其一致行动人的股权占比将降至28.39%。衢州国资以0.15%的优势成为新湖中宝第一大股东。
但新湖中宝公告仍强调实控人仍是黄伟，并未因股权转移而发生改变，理由是：新湖集团占据了董事会的多数席位。股份转让后，上市公司董事会和经营管理层将继续保持稳定，且董事会结构短期内不会有变化。
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