文/乐居财经 曾树佳在地产周期里,行业的底层逻辑,已有所改变。相对于物业开发领域,优质轻资产往往更具价值,无论是物管、代建,还是房地产服务赛道,均是如此。对于这一点,相关案例并不少见。4月2日,克而瑞65%权益被要约收购,也可以从中窥见此类行业现象。为什么是克而瑞?答案显而易见。作为一家不动产领域数字化服务平台提供商,克而瑞拥有强大的数据库、专业的团队,即使在当下低迷的市场环境中,仍然保持着较为稳健的经营状态。向易居发起要约收购的,是丁祖昱及其核心管理团队整合市场投资资源共同发出的。多年前,丁祖昱领头组建克而瑞,并带着克而瑞一路成长,他最清楚克而瑞的价值所在。假若交易成行,对于克而瑞来说,是件绝对的好事。它将继续保持稳定的团队,持续发挥专业优势、纵深精耕行业数据。而另一边,母公司易居企业集团将因此而获得大量现金流,补充集团的流动性,帮助企业化债。同样在4月2日,易居发布了新的债务重组计划。新方案中,它针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据,将向债权人支付现金代价。房地产企业的化债进程,正呈现出加速的趋势。但在漫长的地产周期里,要从中实现突围,往往不是一蹴而就,而是在历经曲折中,不断进行自我调整,摸索出一条路来。眼下,易居已前后三次推出债务重组计划。可以预见本次对克而瑞的收购要约一旦成功,那么获得现金流的易居,便能够给到债权人更大的偿付。要约收购背后丁祖昱及其团队,包括原克而瑞核心管理团队,以及一些投资机构、投资人。他们将向易居旗下的“克而瑞业务”,发出要约收购意向,计划以5.2亿元,接下克而瑞65%权益。交易完成后,克而瑞依旧保持管理团队的稳定。丁祖昱辞去易居企业集团首席执行官之职,但仍担任集团执行董事,并继续担任克而瑞业务板块公司董事长,聚焦专业。大学毕业20多年以来,丁祖昱只服务过一家公司和一个老板,他和易居集团董事局主席周忻之间,更像是师徒关系。周忻几度称丁祖昱是一个神奇的人。丁祖昱很律己,这些年来,他坚持下来的两件事,除了每天推送一篇“丁祖昱评楼市”微信公众号文章,还有每天凌晨4:30起床跑步。一直以来,他都能洞悉市场,剖析行业现状,直击痛点,最为关键的是,给出行业未来发展方向的参考。丁祖昱团队向克而瑞发出要约收购,并非意味着丁祖昱与周忻两个人的“分家”,而是一种全新的解题思路。此番周忻接过丁祖昱的首席执行官重担,交易完成后,易居与周忻获得了大量现金流,这能帮助企业化解境内抵押,以及境外债务等问题,而丁祖昱则负责克而瑞,专注前行。多年前,丁祖昱领头组建克而瑞,建立起克而瑞的数据分析及专业研究模式。对于这个不动产领域数字化服务平台,丁祖昱最清楚它的价值所在。克而瑞为何受青睐?克而瑞的核心竞争力,在于它强大的数据。克而瑞数据库,诞生于易居营销集团市场部和技术部,一开始服务于住宅营销,此后发展中,它围绕覆盖领域和垂直细分不断发展,目前已经形成覆盖存量不动产、物业、地产科技、金融众多领域的综合数据库。多年来,数据库不断得到沉淀与积累。而专业的团队,则是克而瑞数据资产变现的关键。从智能产品的研发应用,咨询服务,到投资服务,再到行业服务,克而瑞的数据价值在持续延伸。作为一家不动产领域数字化服务平台提供商,克而瑞的业务构成,体现为两大块:房地产数据服务及咨询服务。早在2017年,克而瑞就先于行业开启数字化转型,7年来推出“投资决策系统”等一系列数字化应用产品,迅速填补市场空白,成为行业标配。近年来,尽管地产行业低迷,克而瑞业务仍凭借数据优势,保持着稳健的经营状态。当前,房地产行业正处于去产能、去库存的周期,预计到2025年整体企稳,同时回归产品本身。而克而瑞将继续通过客户研究+产品线梳理+产品设计管理平台的闭环类业务,助力客户对核心市场,进行持续监测和投资深耕,发展前景较为明朗。易居化债新途身处地产周期,考验的是企业的韧劲。近来,在经历了负面舆论的冲击之后,万科管理层仍在业绩会上表示:“一定不会躺平,会跨过这个关口,把万科变成一家更好的公司。”而另一家具有代表性的民企旭辉,其掌舵者林中,则直言,2024年是旭辉爬雪山、过草地最艰难的一年,是旭辉交付压力最大的一年。尽管如此,旭辉仍在积极自救,并保持团队的建制完整。在面对逆境时,周忻表现出来的坦诚,同样让人印象深刻。近两年,易居遇到了前所未有的债务危机,流动性出现了困难,但周忻并没有埋怨房地产市场大环境,而是在此前,提到了三点深刻反思。其一,过于追求规模,忽略了账龄问题;其二,房地产客户过于集中;此外,易居虽是轻资产业务,但属于劳动密集型,在减员上付出了巨大代价。反思过后,易居放弃追求规模,集中做强优势,如大数据平台克而瑞。去年,易居在充满挑战的市场环境中,专注于降低成本及现金流量,年度亏损额同比下降69.3%。而在当下的节点,易居更新了一份更为合理的债务重组方案。新的重组方案为,易居针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据,将向债权人支付现金代价。具体为每1000美元(或等值港元)登记债务,支付现金90美元。同时,针对债权人在约定时间内投赞成票支持该计划的,易居将支付本金总额0.5%的重组指导费。据此,易居已前后三轮推出重组计划。去年4月,其也曾推出境外债重组计划,主要包括现金支付、以股抵债两部分内容。除了通过股东供股方式,筹集资金以现金支付债权人的一部分本金和利息收益之外,还把最核心的两块资产和盘托出,以克而瑞、乐居及天猫好房的65%股权抵债。尽管前后的化债方案有所出入,但易居均考虑了现处市场各方面的因素。如果本次克而瑞收购要约成功,那么获得现金流补充的易居,能够给到债权人更大的直接偿付。据悉,阿里巴巴已确认其原则上支持新重组计划。

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