文/乐居财经 曾树佳在地产周期里，行业的底层逻辑，已有所改变。相对于物业开发领域，优质轻资产往往更具价值，无论是物管、代建，还是房地产服务赛道，均是如此。对于这一点，相关案例并不少见。4月2日，克而瑞65%权益被要约收购，也可以从中窥见此类行业现象。为什么是克而瑞？答案显而易见。作为一家不动产领域数字化服务平台提供商，克而瑞拥有强大的数据库、专业的团队，即使在当下低迷的市场环境中，仍然保持着较为稳健的经营状态。向易居发起要约收购的，是丁祖昱及其核心管理团队整合市场投资资源共同发出的。多年前，丁祖昱领头组建克而瑞，并带着克而瑞一路成长，他最清楚克而瑞的价值所在。假若交易成行，对于克而瑞来说，是件绝对的好事。它将继续保持稳定的团队，持续发挥专业优势、纵深精耕行业数据。而另一边，母公司易居企业集团将因此而获得大量现金流，补充集团的流动性，帮助企业化债。同样在4月2日，易居发布了新的债务重组计划。新方案中，它针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据，将向债权人支付现金代价。房地产企业的化债进程，正呈现出加速的趋势。但在漫长的地产周期里，要从中实现突围，往往不是一蹴而就，而是在历经曲折中，不断进行自我调整，摸索出一条路来。眼下，易居已前后三次推出债务重组计划。可以预见本次对克而瑞的收购要约一旦成功，那么获得现金流的易居，便能够给到债权人更大的偿付。要约收购背后丁祖昱及其团队，包括原克而瑞核心管理团队，以及一些投资机构、投资人。他们将向易居旗下的“克而瑞业务”，发出要约收购意向，计划以5.2亿元，接下克而瑞65%权益。交易完成后，克而瑞依旧保持管理团队的稳定。丁祖昱辞去易居企业集团首席执行官之职，但仍担任集团执行董事，并继续担任克而瑞业务板块公司董事长，聚焦专业。大学毕业20多年以来，丁祖昱只服务过一家公司和一个老板，他和易居集团董事局主席周忻之间，更像是师徒关系。周忻几度称丁祖昱是一个神奇的人。丁祖昱很律己，这些年来，他坚持下来的两件事，除了每天推送一篇“丁祖昱评楼市”微信公众号文章，还有每天凌晨4:30起床跑步。一直以来，他都能洞悉市场，剖析行业现状，直击痛点，最为关键的是，给出行业未来发展方向的参考。丁祖昱团队向克而瑞发出要约收购，并非意味着丁祖昱与周忻两个人的“分家”，而是一种全新的解题思路。此番周忻接过丁祖昱的首席执行官重担，交易完成后，易居与周忻获得了大量现金流，这能帮助企业化解境内抵押，以及境外债务等问题，而丁祖昱则负责克而瑞，专注前行。多年前，丁祖昱领头组建克而瑞，建立起克而瑞的数据分析及专业研究模式。对于这个不动产领域数字化服务平台，丁祖昱最清楚它的价值所在。克而瑞为何受青睐？克而瑞的核心竞争力，在于它强大的数据。克而瑞数据库，诞生于易居营销集团市场部和技术部，一开始服务于住宅营销，此后发展中，它围绕覆盖领域和垂直细分不断发展，目前已经形成覆盖存量不动产、物业、地产科技、金融众多领域的综合数据库。多年来，数据库不断得到沉淀与积累。而专业的团队，则是克而瑞数据资产变现的关键。从智能产品的研发应用，咨询服务，到投资服务，再到行业服务，克而瑞的数据价值在持续延伸。作为一家不动产领域数字化服务平台提供商，克而瑞的业务构成，体现为两大块：房地产数据服务及咨询服务。早在2017年，克而瑞就先于行业开启数字化转型，7年来推出“投资决策系统”等一系列数字化应用产品，迅速填补市场空白，成为行业标配。近年来，尽管地产行业低迷，克而瑞业务仍凭借数据优势，保持着稳健的经营状态。当前，房地产行业正处于去产能、去库存的周期，预计到2025年整体企稳，同时回归产品本身。而克而瑞将继续通过客户研究+产品线梳理+产品设计管理平台的闭环类业务，助力客户对核心市场，进行持续监测和投资深耕，发展前景较为明朗。易居化债新途身处地产周期，考验的是企业的韧劲。近来，在经历了负面舆论的冲击之后，万科管理层仍在业绩会上表示：“一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。”而另一家具有代表性的民企旭辉，其掌舵者林中，则直言，2024年是旭辉爬雪山、过草地最艰难的一年，是旭辉交付压力最大的一年。尽管如此，旭辉仍在积极自救，并保持团队的建制完整。在面对逆境时，周忻表现出来的坦诚，同样让人印象深刻。近两年，易居遇到了前所未有的债务危机，流动性出现了困难，但周忻并没有埋怨房地产市场大环境，而是在此前，提到了三点深刻反思。其一，过于追求规模，忽略了账龄问题；其二，房地产客户过于集中；此外，易居虽是轻资产业务，但属于劳动密集型，在减员上付出了巨大代价。反思过后，易居放弃追求规模，集中做强优势，如大数据平台克而瑞。去年，易居在充满挑战的市场环境中，专注于降低成本及现金流量，年度亏损额同比下降69.3%。而在当下的节点，易居更新了一份更为合理的债务重组方案。新的重组方案为，易居针对2022年到期优先票据、2023年到期优先票据和可转换票据，将向债权人支付现金代价。具体为每1000美元（或等值港元）登记债务，支付现金90美元。同时，针对债权人在约定时间内投赞成票支持该计划的，易居将支付本金总额0.5%的重组指导费。据此，易居已前后三轮推出重组计划。去年4月，其也曾推出境外债重组计划，主要包括现金支付、以股抵债两部分内容。除了通过股东供股方式，筹集资金以现金支付债权人的一部分本金和利息收益之外，还把最核心的两块资产和盘托出，以克而瑞、乐居及天猫好房的65%股权抵债。尽管前后的化债方案有所出入，但易居均考虑了现处市场各方面的因素。如果本次克而瑞收购要约成功，那么获得现金流补充的易居，能够给到债权人更大的直接偿付。据悉，阿里巴巴已确认其原则上支持新重组计划。
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