中金发布研究报告称，目前美国商业地产风险值得警惕，但仍不是最紧要的宏观风险。可能只有当行业风险上升至全局性（诱发因素或是美国经济深度衰退）的情景之下，美联储才会有根本性的货币政策调整，以释缓资产价格压力；否则，即便有可能看到后续风险升温对货币政策产生一些边际影响，其应对也大概率是策略性、暂时性的。总体上商业地产尚不构成政策首要关切。

▍中金主要观点如下：

美国商业地产基本面仍有下行压力，但目前看问题可能是局部性的。

美国办公楼空置率仍呈上升态势，且单平米租金持续下行。2024年2月CMBS市场办公业态违约率上升至6.6%（过去6个月平均为5.1%），部分银行办公业态贷款不良率（截至2023财年末）上升至两位数左右。除办公以外的其他业态目前风险可控，但也开始出现租金增速放缓和违约率不再收敛的边际趋势。如若美国经济发生较为深度的衰退，显然其他业态也并非“铁板一块”。

此外，美国商业地产资产价格本身也仍处在调整通道当中，但如若美国经济不发生深度衰退，其潜在调整幅度仍可能是较为可控的。总而言之，问题大概率还是局部性，而非全局性、系统性的。

银行体系风险暴露或继续增加，除NYCB以外仍存在一批债务集中度过高的中小机构。

NYCB应是总资产1，000亿美元以上的银行中商业地产贷款占比最高的机构，但200-500亿美元段中存在风险的中小机构数量更多（样本银行中至少5家存在贷款集中度过高的问题）。截至4Q23末，美国银行业商业地产贷款拖欠率和净核销率分别达1.39%和0.34%，绝对水平不高但处于上行通道。

对样本银行进行压力测试的结果显示，假设办公业态的风险继续加大，或有一批中小银行面临资本损失，但出险范围仍可能是局部的。但若假设商业地产出现普遍性的资产质量下行，则银行业出险烈度可能较大幅度上升，届时不排除美国中小银行经历新一轮破产倒闭和兼并重组（类似的情形在80-90年代的储贷危机中也发生过）。

总体来看，目前商业地产风险值得警惕，但仍不是最紧要的宏观风险。

可能只有当行业风险上升至全局性（诱发因素或是美国经济深度衰退）的情景之下，美联储才会有根本性的货币政策调整，以释缓资产价格压力；否则，即便有可能看到后续风险升温对货币政策产生一些边际影响，其应对也大概率是策略性、暂时性的。总体上商业地产尚不构成政策首要关切。

风险

美国经济出现超预期下行；后续资产价格调整幅度超预期。

来源：智通财经


                                        
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