在我国房地产行业发展的初期，城市面临着人多房少的局面，使得房屋供不应求，自然引发了房价的普遍上涨。那时，不仅是城市居民对购房有着巨大的需求，每年更有数以千万计的农村人口涌入城市，他们渴望在城市中扎根，也急需一套属于自己的住所。因此，无论是城市居民还是新入城的农村人口，都对房屋有着旺盛的需求。
然而，时过境迁，房地产市场的供需关系正在发生深刻的变化。近年来，随着房地产开发商的不断努力，市场上的房屋供应量正在逐年增加。尽管房屋的老化和淘汰速度较慢，但由于其使用寿命较长，每年新增的房屋数量仍然相当可观。
另一方面，虽然我国人口众多，但人们对房屋的需求却是有限的。根据央行的数据显示，城镇人口的住房拥有率已高达96%，户均拥有住房1.5套，这意味着绝大多数城镇居民已经拥有了自己的住所。同时，近年来有能力在城市购房的农村人口也大多已经实现了购房愿望。尽管市场上可能仍存在一定的购房需求，但真正有能力购房的人群却并非想象中那么多。因此，笔者认为，那些所谓的“刚需”中，有很多实际上是因为购买力不足而无法购房的。如今，人们对房屋的真实需求已经远不如从前那样旺盛。
楼市供求关系的转变，其中一个重要因素便是炒房客的逐渐离场。曾几何时，房价飞涨，房产成为众人眼中的黄金投资。人们纷纷将闲置资金注入楼市，期待获得丰厚回报。然而，随着国家调控政策的实施，房价逐渐趋于稳定，房产投资的利润空间逐渐缩小，风险却不断增大。昔日的房产投资热潮已悄然退去，取而代之的是更为专业和理性的投资环境。
炒房客的离场不仅减少了楼市的需求，更带来了二手房供应的增加。他们手中的房源将逐渐释放到市场中，为楼市带来新的供给压力。这种供求关系的转变，预示着楼市正在从供不应求走向供大于求，买房市场正逐步转变为卖方市场。
在未来的十年里，这种供求关系的逆转将对房产价值产生深远影响。曾经供不应求的市场环境下，房子几乎成了“抢手货”，无论品质如何都备受追捧。然而，随着楼市供大于求时代的到来，并非所有房子都能得到市场的青睐，部分房子或将面临被淘汰的命运。对于手握这3类房子的人来说，及时脱手或许是个明智的选择。而对于购房者来说，避开这3类房子同样重要。
1、避开房龄超过20年的老房子
尽管有人认为购买老房子时不应只看房龄而应看重品质，但通常情况下，房龄越长的老房子，其品质往往不尽如人意。因此，购房者在挑选房源时，应尽量避免选择房龄超过20年的老房子。如果手头有这样的老房子，也应抓住时机尽快出售，因为随着房龄的增加，它们的价值会逐渐降低，出售的难度也会加大。
居住环境亟待改善
老小区的居住环境常常不尽如人意。例如，我曾租住在一个老小区，那里连基本的大门都没有，任何人都可以自由进出，更不用说安装监控设备来保障安全了。小区里的物业只是一个年逾古稀的老大爷，对于任何问题，他的回答都是“这不归我管”。此外，小区内车辆乱停乱放，导致道路拥堵，行人通行困难。环境绿化匮乏，垃圾桶旁的垃圾常常堆积如山，清洁工作也不及时，夏天的臭味令人难以忍受。
设施设备老化成隐患
更令人担忧的是老房子内部设施设备的老化问题。虽然外观的老化尚可接受，但内部设备如电线、水管、天然气管道等老化却可能带来严重的安全隐患。全面更换这些设备需要一笔不小的费用，而许多购买老房子的购房者原本就是为了节省开支，自然不愿意承担这笔额外费用。然而，这些老化设备可能导致的漏水、水质问题以及安全隐患，无疑会给生活带来诸多不便。
户型设计落后不符合现代居住需求
房龄超过20年的老房子大多建于上世纪，其户型设计显然已经跟不上时代的步伐。与如今方正、空间利用率高、南北通透的现代户型相比，老房子的户型设计显得格格不入。许多老房子存在奇怪的户型设计，如没有阳台、三角户型或存在拐角等，这些都不符合现代人的居住习惯。
2、物业服务水平差的房子
近些年来因为物业服务水平参差不齐，导致很多业主对物业非常失望，甚至有业主表示不需要物业可以过得更好。其实业主并不是不需要物业，而是需要物业服务水平高的物业。业主真的离得开物业吗，其实是离不开的，没有物业小区的安保怎么办；没有物业小区的绿化水来整理；没有物业小区的保洁谁来做；没有物业的话遇到突发事件该找谁。
很多业主表示不需要物业也只是表达对物业的不满，并非真的不需要物业，物业是我们正常生活必不可少的一部分。不过不好的物业服务确实会给人带来很多烦恼，有些物业对业主的态度很恶劣，有些物业明目张胆乱收费，还有的物业办事效率很低等，这确实会让业主非常气愤，影响居住体验。
未来随着人们生活水平的不断提高，相信对物业的要求也会逐渐变高，那些物业服务水平差的房子可能会“不受待见”，逐渐被市场淘汰，因此如果手中有物业服务水平很差的房子，应该选择尽快脱手。
3、小产权房
关于小产权房的前景，我们首先要明确一个观点。自然资源部与农业部已联合声明：
农村小产权房无法获得正式产权确认，更不可能通过确权程序将违法用地转为合法。
长久以来，小产权房之所以受到部分购房者的青睐，一方面是因为其价格相对较为亲民，另一方面则是因为人们抱有侥幸心理，期待小产权房有朝一日能转为正式产权。但根据国家的明确态度，小产权房因违法使用土地进行建设，无法获得正式产权，也无法实现转正。
随着时间的推移，相信那些抱有侥幸心理的购房者会逐渐放弃购买小产权房，导致小产权房的受众群体逐渐缩小。此外，小产权房作为违建房屋，其建设质量难以保证，居住其中存在一定的安全隐患。
综上所述，随着楼市供求关系的转变，楼市将逐渐呈现供大于求的态势。在这种市场环境下，部分房屋注定会被淘汰。上述提到的小产权房只是其中的一种。因此，购房者在选择房产时，应尽量避开这类房屋。而对于已经持有小产权房的人，也应尽早考虑将其脱手，转而持有更为优质的房产。
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