近日，一位网友挂盘了2年、连续降价3次的老破小，如今终于卖了出去，而且还十分抢手。

这一现象，让人不禁想起了三年前，王健林的预言：房地产市场将进入"深度调整期"。

如今，三年时间过去了，王总的预言似乎正在靠近现实。

2025年的房价，正在经历一场静悄悄的革命。而透过这4个迹象，我们很可能窥探出2026年的房价变化。

二手房市场正经历冰火两重天

如今，房地产界最明显的变化就是，二手房市场“分化”严重。简单说就是，不同位置的老房子，命运差得特别远。

像那些在城市核心区的老破小，哪怕房龄长、户型小，但成交速度却一点不慢，而且价格还特别稳，基本没什么大起大落。

可要是换到非核心区的老破小，情况就完全反过来了。

不但房子挂在网上好几年都没人问，最后想主动多次降价卖出去，最后也根本吸引不到什么买家。

那么，为啥会出现这种差距呢？

问题的关键就在于“稀缺资源”，这些资源直接决定了房子能不能快速卖出去。

比如大家最看重的学区、出门就能到的地铁口、周边步行可达的大医院。这些硬邦邦的配套，就是房子能卖上价、卖得快的核心原因。

一些非核心区的业主，把房子挂在中介那里一年多，连个正经看房的人都没有，最后没办法，只能咬牙降价。

而且，现在二手房市场里，房东们基本都达成了一个共识：只要不主动降价，房子就根本吸引不来购房者。

之所以会出现这样的情况，本质上是二手房市场的供需关系，已经彻底逆转了。

先看供给端，现在全国范围内的二手房挂牌数量已经创下了历史新高，单说百城的二手房挂牌量，跟去年比就增长了15.8%。

而且，三四线城市的挂牌量增长幅度是最大的，大量房子都在等着买家。

可再看需求端，愿意买二手房的人却越来越少，成交量跟去年比下降了 15%。

供需两端一增一减，市场的天平自然就往买方这边倾斜了。

新房促销的花样更多了

前些年，热门楼盘的销售中心根本挤不进去，看房的人排着长队，销售顾问忙得脚不沾地，不少人还得托关系才能抢到房。

可现在再去新房售楼处看看，大多是门庭冷落的景象，大厅里没几个看房的人。

为了吸引顾客，把房子卖出去，开发商的促销力度也是史无前例的大，各种促销手段和花样层出不穷。

现在买房送东西早就不是新鲜事了，送车位、送全屋装修都已经成了很多楼盘的“标配”。

算下来，这些赠品折算成现金，隐性降价都得有20万以上。

更让人意外的是，有些售楼处还推出了“0 首付”“先住后付”的政策，把买房的杠杆门槛一降再降。

其实，开发商这么着急搞促销、想快速把房子变现，背后有着不得已的原因。

如今，全国商品房待售面积已经达到了7.6亿平方米，这么多房子堆在手里，不仅占着资金，还得承担巨额的维护成本。

此外，2025年，房企到期的债务就有 5257 亿元。而且三季度是还债高峰，单这一季度到期的债务就有1574亿元。

钱袋子要是跟不上，就很可能出大问题。

所以对开发商来说，现在最重要的目标就是快速回款，保证手里有足够的现金流，先熬过眼前的难关再说。

也正是因为这些因素，新房市场出现了 “冰火两重天” 的奇怪景象。

一边是热点区域的核心地段高端盘，哪怕单价突破 10 万元，开盘当天还是能卖光，根本不愁没人买。

另一边却是郊区的刚需盘，哪怕一降再降，还是没人愿意买，售楼处冷清得很。

低利率的尴尬处境

聊完新房市场的整体情况，咱们再聚焦到和购房者息息相关的利率环境上。

现在房贷利率可以说是降到了“地板价”，全国平均水平大概在3%左右。这和以前动辄5%、6%的利率相比，是史无前例的新低。

可让人意外的是，利率降得这么低，市场反应却很平淡。

之所以会出现这种 “利率降了，买房的人却没多” 的情况，核心原因有两个。

首先是居民的杠杆率已经触顶了，目前全国居民杠杆率大概在62%，这个数字意味着，很多家庭手上的负债已经不低了。

如果再想通过贷款加杠杆买房，手里的余地基本没有了。大家都怕背上更多债务，所以不敢轻易再借钱。

此外，大家的居住观念悄悄发生了转变。

以前很多人觉得“必须有套自己的房”，现在这种想法没那么强烈了，尤其是租房群体里，35 岁以上的人占比已经升到了35%。

这些人觉得，与其花大价钱买房、背几十年房贷，不如把钱花在提升生活质量上，这种观念让很多人打消了买房的念头。

城市之间，差距越来越明显

虽然现在，房价都在普遍下跌，以前买套100万的房子，现在50万都未必能卖出去。

但北上广深等一线城市的房价，仍然较为稳定。甚至在北京、上海的一些热门区域，还出现了一波逆势上涨，一度突破8.5万一平。

那么，为啥房价会分化得这么厉害呢？根源主要有两个。

首先是城市能级的差异，简单说就是不同城市的 “实力” 不一样。

像一线城市和强产业区，能聚集更多好的产业、优质的人口和稀缺的资源。

比如好学校、大医院、好工作等，这些东西都能给房价 “托底”，让房价有足够的韧性，不容易跌。

可那些三四线城市和小县城，产业没优势，好工作少，留不住人，资源也相对匮乏，房价自然没什么支撑，只能一路往下走。

此外，现在很多三四线地方都面临 “老龄化” 和 “青年外流” 的双重压力。

老年人对买房的需求本来就少，而年轻人作为买房的主力军，却都愿意往大城市跑，去追求更好的发展。

这导致当地买房的需求越来越少，形成了 “需求塌陷”。没人买房，房子供大于求，到了2026年，房价不跌才怪。

王健林曾预言，中国房价暴涨时代已成过去，但北上广深这类核心城市的房价会保持韧性，如今这一说法正不断得到验证。

对有购房计划的人而言，与其纠结房价短期波动，不如紧盯城市能级、核心资源等关键趋势。

只有结合自身需求谨慎选择，才能在市场分化中做出更合适的决策。

信息来源

https://finance.huanqiu.com/article/9CaKrnJMx96