图说：长宁区新天地河滨花园小区环境优美 新民晚报记者 杨玉红 摄（下同）

走进长宁区新天地河滨花园，首先看到的是苍翠的树木、整齐的草坪，房屋立面干净大气，小区内设施完好，环境干净整洁，如花园般舒适、宜人，让人很难想到这是一个已经交付十余年的小区。是什么让这个小区实现了“冻龄”？经过记者一番调查，得出的结论是“好服务”及其背后的一套“好机制”。

摊开账，让业主明白消费

新天地河滨花园建于2011年，有居民1025户，要管理好这样规模的小区颇具挑战。在小区绿化带旁，记者发现垃圾分类点，这里有个不起眼的洗手池，这是实行生活垃圾分类后物业公司特别设置的，这个细节体现了物业服务上的用心。

“2011年，小区物业费是2.05元/平方米。自2015年起，调整为2.86元/平方米，其中，业主支付2.5元/平方米、小区公共收益贴补0.36元/平方米，物业公司承诺五年内不调价。”负责小区物业服务的古北物业经理黄驾飞介绍，2020年合同期满后，经测算，古北物业再次向业委会提出“物业费调至3.2元/平方米，其中，业主支付2.95元/平方米、小区公共收益贴补0.25元/平方米”的申请。黄驾飞介绍，过去五年人工成本增加；小区使用近10年，共用部位“小修小补”增多，支出增加明显；按照新修订的《上海市住宅物业管理规定》，小区公共收益主要用于补充维修资金，即60%补充专项维修资金、40%补充物业服务费，这使得小区公共收益用于补贴物业服务费不足的部分下调到了0.25元/平方米。

收到调价申请后，业委会即与居委会、物业公司磋商。“物业公司需要向业主摊开账本，说明哪些运营成本增长了。”小区业委会主任戴锦斌说，他们要求物业公司在每幢楼大堂张贴海报，公示前后各项支出对比。同时，业委会和物业公司调研了同一区域的多个小区。在说明会上，戴锦斌介绍，业主应充分了解不同小区的物业服务品质，进行理性比较。物业服务费如果不调整，就将意味着物业企业只能降低服务标准。

“牵好手”，让业主来决定

“物业费调价是非常敏感的话题。”居民区党总支书记金晓君直言，在物业费调价期间，居委会努力做到“两手牵”，一手牵好业委会、一手牵好物业公司；同时，监督业委会做好“两手牵”，一手牵好业主，一手牵好物业公司；还要指导业委会监督物业公司公开物业费收支账本，解答居民的疑惑。

在磋商物业费过程中，“三驾马车”还推出了一系列增值服务。黄驾飞介绍，每年春节前，物业公司聘请专业团队为业主清洗外窗玻璃；每周日定为“物业经理接待日”，接待业主并解答业主提出的问题；面向小区内30多名80岁以上老人，提供免工时维修；上下班高峰期，安排专人引导居民车辆进出、停放，规范小区内车辆停放管理。

金晓君说，“三驾马车”深入听取业主们的不同声音，做好解释说明。在物业费调价方案开票环节，还特邀持不同意见的业主代表到现场监票。“最终，84.5%业主投了‘赞成票’，调价方案成功通过。”

据古北物业介绍，随着各项管理服务成本的上涨，该公司服务的中高档住宅项目中，70%以上都曾调涨过物业费，余下的项目也通过公共收益贴补等措施实现了收支平衡。

新民晚报记者 杨玉红

【名词解释】物业服务费的酬金制计费方法是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足部分均由业主享有或者承担。


                                        
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