2025 年 7 月 24 日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10 号）正式施行，在法律界投下重磅炸弹。尤其是以房抵债执行异议的新规定，关乎众多人利益，引发广泛关注。这一变革将如何影响相关方权益，背后又有哪些深层次原因。


新解释第十五条明确，以房抵债要排除一般金钱债权的强制执行，需同时满足四个条件。首先，案外人与被执行人要有真实债权债务关系，且债务履行期限届满，在查封前签订合法有效的以不动产抵债协议。这就好比一场交易，得先确保债权债务真实存在，合同签得合规、时机恰当。例如，A 公司欠 B 公司货款，到期后双方在房屋被查封前签了以房抵债协议，才可能符合条件。

其次，抵债金额要与抵债时执行标的实际价值基本相当。这是防止有人借此恶意转移资产或不合理低价抵债。想象一下，如果一套价值 100 万的房子，却以 10 万抵债，明显不合理，损害了其他债权人利益。

再者，案外人在查封前已合法占有该不动产。合法占有意味着实际控制和使用，像已入住或已用于经营等。比如 C 拿到抵债房屋钥匙，装修入住，这在一定程度上证明其对房屋的实际控制。

最后，非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。若因案外人拖延、故意不办登记，不能得到支持。比如 D 拿到抵债房多年，因自身疏忽没办过户，就不符合条件。

除了以房抵债规定，新解释对商品房消费者实体权利强化保护。明确继续执行后，案外人异议之诉胜诉，执行标的被处分的各种处理办法，比旧规更具实操性。在特殊结案与中止情形方面，新解释清晰指引执行结案、原执行依据再审等情况对异议之诉的影响。旧法在这些程序交叉问题规定不足，新解释填补诸多漏洞。

此次最高法新解释施行，是对执行异议之诉领域的一次深度优化。以房抵债新规看似严苛，实则维护公平公正的市场和司法秩序，保障各方合法权益。无论是债权人、债务人还是普通民众，都需深入了解，避免自身权益受损。未来，随着司法实践推进，这些规定也可能进一步完善，值得持续关注。


                                        
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