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一、当前中国房地产面临的严峻局面

1. 市场表现低迷

当前中国房地产市场的低迷态势，已从单一指标下滑演变为 “房价、成交、资金流” 的连锁式承压，形成相互叠加的负面循环，行业整体陷入寒冬期。

从房价维度来看，持续下跌并非局部现象，而是呈现 “普跌 + 区域分化加剧” 的特征。据中指研究院数据，2025 年上半年全国百城新建住宅平均价格同比下跌 2.3%，其中三四线城市跌幅达 3.8%，部分库存高企的城市甚至出现 “以价换量” 的恶性竞争。更关键的是，房价下跌已传导至二手房市场，全国重点城市二手房挂牌量持续攀升，“买方市场” 特征愈发明显，购房者 “买涨不买跌” 的心理进一步强化，陷入 “房价越跌越不敢买” 的恶性循环。

在成交层面，市场活跃度降至近年低位。国家统计局数据显示，2025 年 1-7 月全国商品房销售面积同比下降 8.7%，销售额同比下降 9.2%，且单月数据未见明显回暖 ——7 月全国商品房销售面积环比仅微增 1.2%，远低于往年同期 “金七” 的季节性增长幅度。分城市来看，一线城市凭借人口基数和需求支撑，成交跌幅相对可控，但三四线城市成交颓势更为突出，部分城市单月商品房成交套数不足千套，较 2021 年高峰期下降 60% 以上。成交低迷直接导致房地产企业 “去化回款” 这一核心资金来源大幅收缩，进一步加剧资金链压力。

资金流紧张则成为房企生存的最大挑战。一方面，销售回款下滑使得房企 “造血能力” 骤降；另一方面，融资渠道持续收紧。双重挤压下，房企资金链断裂风险集中爆发，2025 年已有 12 家规模房企陷入债务违约，涉及到期债务规模超 800 亿元，部分房企甚至因资金不足导致项目停工，进一步挫伤市场信心，形成 “成交低迷 — 资金紧张 — 项目停工 — 信心下滑 — 成交更低迷” 的闭环。

2. 银行与房地产企业的两难困境

银行作为以盈利为目标、以风险管控为核心的金融机构，“嫌贫济富” 的放贷逻辑并非主观偏好，而是由其经营本质与市场化规则决定的，这种行为在房地产行业的不同周期中表现得尤为明显。

当房地产行业进入下行周期，房企的经营状况急转直下，银行的风险评估体系会立即触发 “防御机制”，“抽紧贷款” 成为必然选择。此时，房企销售回款大幅下滑，项目去化率从繁荣期的 80% 以上降至 50% 以下，部分项目甚至因资金不足陷入停工，原本作为贷款抵押的土地、在建工程等资产，其估值也随市场行情下跌而缩水，银行面临的 “坏账风险” 急剧上升。

出于 “控制不良贷款率” 的核心考核指标，银行会迅速调整对房企的信贷策略：在新增贷款方面，大幅压缩房地产开发贷额度，2025 年 1-7 月全国房企开发贷新增额同比下降 35%，部分中小银行甚至直接暂停房地产开发贷业务，将信贷资源转向制造业、绿色产业等风险更低的领域；在存量贷款方面，通过要求房企追加抵押资产、提高保证金比例、提前收回部分贷款等方式降低风险敞口。这种 “晴天送伞、雨天收伞” 的行为，虽符合银行自身的风险管控逻辑，却如同 “釜底抽薪”，进一步加剧了房企的资金链压力。

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中国房地产行业的发展模式，从本质上看是 “金融驱动型” 模式，金融支持贯穿于房企拿地、开发、销售的全流程，堪称行业运转的 “命脉”，这种依赖程度远超其他行业。

从资金来源结构来看，房企对金融的依赖体现在多个维度：其一，银行开发贷是房企拿地和项目建设的核心资金来源，占房企总资金的 30% 左右。其二，预售资金监管账户本质是购房者按揭贷款的提前归集，占房企资金的 20%。其三，非标融资（信托、私募基金等）是补充资金来源，占比约 15%。在银行开发贷收紧时，房企会通过信托公司发行 “房地产信托计划”，或与私募基金合作设立 “房地产投资基金”，以更高的利率（通常在 8%-12%）获取资金，这部分融资虽成本较高，但能快速缓解资金压力。上述三类金融资金合计占比超 65%，而制造业企业的金融资金占比通常不足 30%，可见房地产对金融的依赖之深。

这种高度依赖决定了房企的生存与金融环境紧密绑定：在正常市场周期中，金融资金的持续注入能维持 “拿地 — 开发 — 销售 — 回款 — 再拿地” 的循环运转，房企可通过规模化扩张实现盈利增长；但一旦银行 “断贷”，无论市场需求是否存在，房企都会陷入 “暴雷” 危机。更关键的是，当前房地产行业的困境已从 “个别企业问题” 演变为 “系统性风险”，即便部分房企仍有盈利项目，也会因行业整体信用收缩，面临银行 “一刀切” 的抽贷、断贷，陷入 “错杀式” 资金危机。

房地产与银行的深度绑定，使得风险传导呈现 “双向性”—— 房企暴雷会直接伤害银行，而银行的 “断贷” 行为又会加速房企暴雷，最终导致银行陷入 “贷与不贷都难” 的两难境地。

银行出于规避风险的 “断贷” 行为，不仅无法化解风险，反而会加速房企暴雷，引发更严重的连锁反应，最终让银行承受更大损失。以某头部房企为例，2025 年 3 月，该房企因销售回款下滑导致短期流动性紧张（存在 50 亿元到期债务），但仍有多个项目正常销售（月均回款约 8 亿元），若银行能提供 10 亿元流动性贷款，即可缓解危机。然而，多家合作银行不仅拒绝新增贷款，还要求提前偿还 150 亿元存量贷款，直接导致该房企资金链断裂，旗下 20 个项目停工，5000 余户购房者发起 “集体断供”，银行因此新增不良贷款 165 亿元（150 亿元开发贷 + 15 亿元按揭贷），远超原本可能产生的 50 亿元风险。

这种 “囚徒困境” 下，银行陷入两难：若继续放贷，可能因房企后续无法还款形成更多不良贷款；若停止放贷，房企必然暴雷，已发放的贷款将全部沦为不良，且还会引发按揭贷断供、社会稳定等衍生风险。

二、中国房地产未来走势的两种预测

1、无政策干预下的自然坠落趋势

若完全依靠市场自身调节，缺乏国家层面的政策干预，当前房地产市场的低迷态势将进一步恶化，最终形成 “行业崩盘 — 金融动荡 — 经济危机” 的连锁反应，其破坏力可能远超局部领域的调整。

在无政策托底的情况下，房价将进入 “加速下跌” 通道，且下跌范围从三四线城市向二线城市蔓延，甚至部分一线城市的非核心区域也会出现明显降价。一方面，房企为缓解资金压力，将大规模采取 “以价换量” 策略，部分库存高企的房企可能将房价下调 20%-30%，而这种 “降价抛售” 会引发市场恐慌，导致购房者 “观望情绪” 进一步加剧。

与此同时，房企库存积压与资金断流将形成 “双重挤压”。预计 2025 年全年将有 20-30 家规模房企陷入债务违约，涉及到期债务规模超 1200 亿元，远超 2024 年的 800 亿元，其中不乏部分千亿级销售额的房企，行业 “洗牌” 将进入 “惨烈阶段”。

同时，房地产行业的危机绝非孤立事件，其风险将通过 “信贷、抵押、产业链” 三大渠道向金融体系与实体经济传导，最终引发系统性风险，重现 2008 年美国次贷危机的部分特征。

从金融体系风险来看，银行将成为首当其冲的受害者。截至 2025 年 6 月末，银行房地产相关贷款余额（开发贷 + 按揭贷）达 58.2 万亿元，占各项贷款余额的 23.5%。若房企大规模暴雷，开发贷不良率将从当前的 2.8% 飙升至 5% 以上，按揭贷不良率也将突破 3%，银行不良贷款余额将增加 1.5 万亿元以上，不良贷款率可能升至 3.5%，远超监管设定的安全线。为应对不良率上升，银行需计提超 4000 亿元的贷款损失准备，这将直接导致上市银行净利润同比下降 15%-20%，部分中小银行甚至面临 “资不抵债” 的风险。此外，房地产信托、私募基金等非标融资领域也将出现大规模违约，涉及规模超 5000 亿元，进一步冲击金融市场信心。

从宏观经济影响来看，房地产危机将通过 “投资、消费、就业” 三个维度拖累经济增长。投资端，2025 年房地产开发投资将同比下降 10% 以上，拖累 GDP 增长约 0.8 个百分点，而房地产产业链（钢铁、水泥、家电、家具等）投资也将同步下滑，合计拖累 GDP 增长 1.5 个百分点以上。消费端，房企暴雷导致 “烂尾楼” 数量激增，购房者因 “房屋无法交付” 而减少其他消费支出，同时房价下跌引发的 “财富效应缩水”，将进一步抑制消费意愿，2025 年社会消费品零售总额增速可能降至 3% 以下。就业端，房地产及相关产业链直接带动就业人口超 7000 万人，若行业收缩 30%，将导致超 2000 万人面临失业或收入下降，进一步削弱经济内生增长动力。这种 “投资下滑 — 消费疲软 — 就业恶化” 的恶性循环，陷入 “低增长、高风险” 的困境。

2. 政府出手干预后的可能走向

若国家在 2025 年下半年及时出台 “系统性、大规模” 的干预政策，参考 2008 年美国应对房地产危机的经验，结合中国制度优势，房地产市场有望逐步企稳，风险得到有效控制，避免陷入全面危机。

2008 年美国次贷危机爆发后，房地产市场陷入崩溃，“两房”（房利美、房贷美）濒临破产，雷曼兄弟倒闭引发全球金融动荡。美国政府采取 “精准救助、稳定流动性、阻断风险蔓延” 的策略，成功遏制危机扩散，其核心举措对中国具有重要参考意义：

一是对核心机构实施 “兜底保护” 。美国政府通过 “接管 + 注资” 方式拯救 “两房”，先后注入 1875 亿美元资金，明确 “不允许两房破产”，并将其纳入政府信用背书体系，避免这两家持有超 5 万亿美元房贷资产的机构倒闭，从而稳定房贷市场信心。同时，对花旗银行、美国银行等系统性重要银行，通过 “问题资产救助计划（TARP）” 注入超 2000 亿美元资金，补充银行资本金，防止银行因流动性枯竭而倒闭。

二是大规模释放流动性，降低融资成本 。美联储推出多轮 “量化宽松（QE）” 政策，通过购买国债、抵押贷款支持证券（MBS）等方式，向市场注入超 4 万亿美元流动性，将联邦基金利率降至 0-0.25% 的历史低位，降低企业与居民的融资成本。同时，推出 “房贷 modification 计划”，允许购房者延长贷款期限、降低利率，甚至暂时暂停还本付息，减少居民断供现象，稳定按揭贷款市场。

三是阻断风险向实体经济传导 。美国政府通过 “汽车产业救助计划”“中小企业贷款担保计划” 等，向受危机冲击严重的行业注入资金，避免房地产危机引发 “制造业倒闭潮”，同时通过减税、发放消费券等方式刺激居民消费，缓解经济下行压力。这些举措使得美国房地产市场在 2009 年逐步企稳，2010 年后开始缓慢复苏，避免了危机向全球范围的进一步扩散。

三、可能缓解房地产危机的重大举措

1. 停止法拍房

• 法拍房的负面影响：银行对法拍房通常会以低价快速拍卖回流资金，一旦低价法拍，房地产价格会以该成交价为衡量标准，即便多数房子仍坚持原价格或小幅折价，5 折法拍房的出现会使房地产价格降至 5 折，进而导致更多房主破产，加剧房价下跌。

• 政策作用：停止法拍房可阻止房地产急剧下跌，美国政府曾采取此举措，中国若要阻止房价急剧下跌，也需首先停止法拍房，避免单套低价法拍房影响整个地区房价评价，防止房价暴跌预期蔓延。

2. 推迟房贷还本付息

• 具体措施：所有银行房贷向后推迟两年还本付息，例如原本 30 年房贷已还 10 年剩余 20 年，可从两年后再继续还本付息。
• 多重益处：能基本清除居民断供现象，稳定房地产形势，避免连锁反应；经测算，此举每年可为房贷民众节省约 4 万亿还本付息费用，同时为居民增加 4 万亿可支配资金，这些资金可用于其他消费，为当前消费疲软的现象注入强心剂。因为许多家庭收入的 30% 甚至 50% 都用于偿还房贷，只有释放这部分资金，居民才有消费能力。
• 金融配套：针对银行可能面临的问题，可采取政府在两年内贴息，后续居民再将这两年停止缴纳的利息付给银行的金融操作方式解决。

3. 国家收购存量商品房建立福利房供给体系

• 背景：当前房地产公司面临房子建好后无人购买的困境，资金停滞，银行因贷款到期会要求房企还款，否则将其告上法庭导致房企破产暴雷，而难以强迫居民买房。

• 具体操作：国家以成本价向已开发好但卖不出去的房地产公司收购房屋，用于建立福利房供给体系。因为建设福利房本身也需成本，收购现成房屋与自建成本相当。

• 资金与周转平衡：国家可发行特别债，特别债每年需支付利息，福利房的租金虽低，但足以支持和平衡贷款成本（利率），实现周转。在该模式下，房地产公司虽无利润，但能解决生存和资金流问题，实现 “保命”，避免因资金链断裂而破产。

四、房地产市场恢复的展望

国家若能出台上述几项重大举措，中国房地产有望保住，待整个经济恢复后，居民购房需求，尤其是改善房需求会逐步恢复。当前阶段，如何帮助房地产度过难关是核心问题，而房地产的最终发展走向，取决于国家政策的制定与实施。我国作为执行力强的社会主义国家，具备较强的软着陆能力，有办法采取重大举措阻止和化解房地产风险。