2025年三季度，整体楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量下降约二成，累计同比降幅达18%，一二线高位回落；另一方面新房成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪深8月以来相继出台利好政策助力市场维稳，不过9月新房成交环比增幅仍不及供应，金九成色一般。二手房增长动能明显放缓，延续震荡走势，一方面挂牌量增价跌，市场信心暂未恢复；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。

预判四季度，我们认为，政策利好加持+房企推盘频次和营销力度加大，新房成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右。城市间、项目间分化还将持续加剧。

2025年三季度供应季节性回落，同环比齐跌，前三季度全国商品住宅供应约束依旧显著：据CRIC监测，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较2025年二季度月均下降26%。

根据30城环比增长55%预估百城数据，9月供应预期达到1599万平方米，三季度环比下降15%，同比下降22%，前三季度累计同比下降约二成。

分能级来看，一二线高位回落，7-8月供应量较2025年二季度月均环比下降三成以上，累计同比降幅约15%左右。三四线新房供应依旧疲软，7-8月供应量较2025年二季度月均环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23%，跌幅居各能级之首。

结合重点30城9月预估数据不难看出，传统“金九”迎来了供应稳步放量，9月预期新增供应量1020万平方米，环比增长55%，同比下降15%，三季度新增供应为2407万平方米，环比下降15%，同比下降14%，前三季度累计同比回落16%。

分能级来看，一线城市韧性相对较强，据CRIC监测数据，2025年三季度4个一线城市合计供应面积为529万平方米，环比下降15%，但同比降幅3%小于二三线城市及30城整体水平，显示出一线城市市场仍具备相对韧性。深圳是唯一实现同环比双增长的一线城市，三季度供应面积为100万平方米，环比增长12%，同比增长23%。其表现主要得益于近期优化政策的持续发酵及部分热点项目的集中入市。相比之下，北京、上海三季度供应量环比下降二成，反映出核心城市核心区域项目储备不足及房企在高能级城市的推货策略更趋精准化。广州供应规模在一线城市中居首，环比降幅13%相对温和，市场表现较为平稳。

二三线城市整体持续承压，但部分城市显现回暖迹象。据CRIC监测数据，三季度26个二三线城市合计供应面积为1878万平方米，环比下降15%，同比下降16%。各城市大体分为以下三类：

（1）企稳型：成都、天津等城市虽然三季度供应环比有所下滑，但绝对规模仍位居二三线城市前列，显示出较强的需求基本面和市场容量。

（2）逆势增长型：昆明、长春等城市供应量同环比均实现正增长，出现阶段性复苏。

（3）深度调整型：武汉、南京等传统热点城市三季度供应量环比下滑超过三成，同比降幅也多在30%左右，市场库存压力较大，房企推盘积极性受挫。

2025年三季度楼市成交高位回落、筑底企稳：7月高位回落，8月持降，据CRIC监测数据，7-9月110个重点城市商品住宅成交面积2867万平方米，同比下降18%，月均较2025年二季度月均下降20%。

根据30城环比上升18%预估百城数据，9月成交预期达到1658万平方米，三季度环比下降16%，同比下降12%，前三季度累计同比下降8%，整体成交规模低位持稳。

分能级看，与供应表现基本类似，一二线因供应缩量，整体成交也呈现出稳中有降态势，7-8月成交面积较二季度月均和去年同期降幅均在二成以上，不过一线韧性较强，前8月累计同比仍微增5%；二线成色一般，累计同比降幅均在10%左右。

9月恰逢传统营销旺季，因供应放量，新房成交迎来阶段性复苏行情：9月30个监测城市成交规模为919万平方米，环比增长18%，同比下降5%，三季度整体成交规模仍保持同环比齐跌态势，前三季度累计成交同比微降3%。

分能级来看，一线城市环比持降，但累计同比保持正增长。据CRIC监测数据，2025年三季度，4个一线城市合计成交面积为454万平方米，环比下降25%，同比下降14%。尽管单季度数据下滑，但从前三季度累计数据看，一线城市合计成交同比增长4%，显著优于二三线城市和30城平均，凸显其强大的市场基本面和抗跌韧性。其中上海、深圳同环比降幅均超2成，短期市场调整压力较大。

二三线城市整体承压明显，内部冷热不均。据CRIC监测数据，2025年三季度，26个二三线城市合计成交面积为2111万平方米，环比下降23%，同比下降12%，市场整体处于调整期。其中成都成交规模达255万平方米遥遥领先，虽环比下滑但绝对量保持高位，显示出强大的需求容量。青岛、天津、西安、武汉等核心二线城市成交量也突破140万平方米，成为支撑二三线市场的主力。昆明是少数实现同环比双正增长的城市之一，表现亮眼。重庆、合肥同比实现正增长，显示局部市场活跃度提升。与之形成鲜明对比的是，南京、苏州、徐州等城市同比降幅超过四成，市场下行压力大。杭州环比锐减37%，前期热度较高的市场也出现明显降温。

2025年三季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5225万平方米，环比下降12%，同比增长2%，累计同比增长10%。

按月来看，二手房成交呈现震荡走势，7-8月稳步回落，9月环比微跌1%至1683万平方米，低位持稳，同比增10%。

从城市维度来看，深圳、成都、西安、合肥等2025年前三季度二手房累计同比增幅仍在二成以上，热度依旧高涨；还有部分三四线城市如东莞、烟台等因去年基数较低，前三季度成交也出现了大幅增长。还有少部分城市诸如南京、郑州、长春、大连、宁波、福州等二手房仍处于回调期，前三季度累计同比暂未回正。

2025年8月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅总体继续收窄，房价指数走势仍在持续边际改善。8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4个百分点。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，上海上涨0.4%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.2%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点。

8月份以来，地方稳市场新政迎来了新一轮的密集发布期，各类促需求类政策密集出台，8月份各地即出台了24次公积金优化类政策、13次补贴和税费优惠类政策。在限制性政策松绑方面，8月以来北京、上海、深圳更是相继松绑限购、并同步出台促需求类政策优惠，进一步加快了各地置业需求的入市节奏。得益于各地政策面的大力支持，在行业传统淡季的8月，70城房价虽然延续环比下跌，但跌幅较上年同期有所改善，同比指数降幅也延续收窄。上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐5市新房价格同比指数更是连续两月同比上涨；而新房价格环比止跌的城市数量，也上升至13个，较7月份增加了3个。随着9、10月份行业优质供应以及营销力度的周期性加强，预计70城房价指数将延续下半年以来的向好局面，也会有更多城市迎来房价指数的企稳信号。

从CRIC监测的2025年前8月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。

一线占据房价高点。上海、北京、深圳位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，深圳房价同比微降5%，而北京持增16%，上海与去年同期房价微增5%，厦门、广州、杭州、义乌、东莞位列第二梯队，房价在3-3.5万元/平，其中广州、义乌、东莞均出现稳步回调。

热点城市北京、上海、成都、杭州等房价持增，主要是受高端盘成交占比上升影响，因购买力基础雄厚，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

而前期需求透支和基本面较弱的二三城市整体房价进入回调期，譬如惠州，因前期供应过量，短期内库存高企问题难解，整体房价降幅高达27%，在不同城市中居首，南昌、昆明、南宁等二线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%左右。

目前来看，整体三季度延续筑底行情，虽然9月迎来供应放量，但成交环比增幅显著小于供应，呈现出小幅供过于求。预判四季度，我们认为，因8-9月恰逢政策利好期，京沪深等核心一线城市相继松绑限购，并出台了一系列利好措施，叠加四季度为房企传统营销旺季，推盘频次和营销力度预期加大，四季度成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右。

城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心城市市场热度或小幅微降，主要源于新房市场中高端需求或将面临短期供过于求的疲软行情，随着优质地块成交占比上升，四季度整体高端供应仍呈现出稳中有增态势，项目间竞争加剧，而对于购房者而言，信心不足+前期需求集中释放难免造成购买力阶段性疲软。而三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了近两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

预判二手房市场后续走势，我们认为，“以价换量” 延续。二手房因挂牌量增价跌，持续分流新房刚需客群，对比新房市场着力于产品力升级，二手房价格优势也将更加明显，因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。