2025年8月25日中午，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，推出了一系列房地产政策优化措施。

该政策涵盖限购调整、公积金支持、信贷政策优化及房产税完善等方面，自2025年8月26日起正式实施。

这是继8月8日北京出台楼市新政后，又一个一线城市推出的重大政策调整，标志着新一轮楼市支持政策的开启。

政策主要变化

上海此次楼市新政涉及四个方面的重要调整。

限购政策大幅放宽：符合条件居民家庭在外环外购房不再限制套数。即沪籍居民家庭、在上海连续缴纳社保或个税满1年及以上的外地户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数。

成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。

非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社保或个税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数。

公积金政策优化：提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金最高贷款额度上浮15%。

首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。

支持住房公积金“又提又贷”。提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算1。

信贷政策调整：银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

房产税政策完善：对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。该政策自2025年1月1日起执行。

市场影响分析

上海新政对楼市可能产生多方面影响。

去化外围库存：目前，上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月。同时，外环外二手房库存挂牌量占比达到近40%，创新高。新政有望激活多套房购置需求，消化部分库存。

稳定房价预期：近期上海二手房价格跌幅扩大，7月份为-0.9%，环比跌幅位列70大城市的第七位。新政出台有助于稳定市场预期，防止价格进一步下跌。

激活改善需求：政策特别有利于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等需求。多子女家庭和购买绿色建筑的家庭也能获得更高公积金贷款额度支持。

降低购房成本：以商贷200万元、贷30年计算，二套利率调整后每月可以减少约439元月供。这种力度比以往降LPR的影响大得多，消费者“体感”会相当明显。

带动房地产市场活跃度：政策发布后，A、H两地房地产板块全线大涨，表明市场对政策反响积极。

京沪政策对比

上海新政与北京8月8日出台的政策相比，既有相似之处，也存在差异。

政策力度相当：两地都是一线城市放松限购政策，北京放开五环外限购，上海放开外环外限购，都是针对城市外围区域。

社保要求差异：北京要求非京籍居民家庭连续缴纳社保或个税满2年及以上才能在五环外不限购；而上海只要求满1年，门槛更低。

公积金支持力度：两地都提高了公积金贷款额度，但上海增加了购买绿色建筑住房的额外上浮和多子女家庭叠加政策，支持力度更大。

政策覆盖面：上海新政还包括了信贷政策不再区分首套和二套，以及房产税调整，覆盖面更广。

其他城市跟随预测

上海和北京作为一线城市先后出台楼市优化政策，预计其他城市也会跟进落地更多房地产支持政策。

中央层面可能存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启。

各城市可能会根据自身市场状况，出台差异化的调控政策。政策支持重点可能会从单纯放松限制转向增加实际需求支持，如提高公积金贷款额度、降低税费负担等。

对买房人的建议

面对新政，买房人需要理性决策。

根据自身需求购房：不要盲目跟风，根据实际居住需求、工作地点、家庭状况等因素综合考虑。

关注外围区域机会：外环外区域不再限购，且价格相对较低，尤其是那些交通便利、配套完善的区域，可能有较大升值空间。

考虑绿色建筑项目：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，可以获得更高公积金贷款额度，节省利息支出。

活用公积金政策：充分利用公积金支付首付款和“又提又贷”政策，降低购房资金压力。

理性评估还款能力：虽然利率可能下降，但仍要客观评估自身还款能力，避免过度负债。

专家解读，上海楼市新政有助于激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。

随着北京上海相继出手，一线城市新一轮楼市政策放松潮已经来临，预计其他城市也会跟进落地更多房地产支持政策。