3月10日，住建部部长倪虹在回答记者提问时表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”。这预示着，我国的老旧小区将迎来全面升级改造。

随着我国房地产进入存量房时代，老旧小区改造将成为未来很多年的一大热点。由此而来的问题就是，如此大规模改造，资金从哪里来？需不需要居民自己掏钱，会不会给居民带来新的负担？这些可能是民众最为关心的问题。

山东济南一老旧小区改造前后对比图

老旧小区改造大幅扩容

实际上，更新老旧小区并不是一个新概念，从2017年至今，“老旧小区改造”已经走过了“试点启动—顶层设计—全面推进”的阶段。

2017年12月，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，选取广州、厦门、长沙等15个城市成为城镇老旧小区改造的试点城市。

2018年4月，住建部等三部委联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，其中明确老旧小区认定的主体标准为“城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，再次明确了老旧小区的定义是“城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”。

为何会以2000年为时间界限？“2000年左右是商品住房市场发展的重要节点。在此之前建成的小区，房改房占比不小，这些小区内住房不但房龄超过25年，还很有可能没收取过房屋维修资金，甚至缺少物业，亟须政府在‘保基本’上进行投入。”一名不愿具名的业界专家这样分析。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该研究院统计了1980年以来全国房屋竣工面积历年数据，统计显示，2000年及以前的竣工的房屋规模为当前存量房屋总规模的9%。

事实上，不少地区已将2005年建成的老旧小区纳入了改造范围。比如在2020年3月，山东省印发《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，其中提出，到“十四五”期末在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。2020年11月，宁夏住房和城乡建设厅也曾表示，2025年前宁夏在全部完成2000年底前老旧小区改造任务的基础上，拟将2005年底前建成的需改造的老旧小区全部纳入改造范围。

改造绝非大拆大建

消息出来后，网上有言论预测说：“新一轮拆迁潮可能要来了。”

“老旧小区改造绝对不能完全理解为拆迁，这是一种误读。”严跃进表示，老旧小区改造并非“大拆大建”，这在正式文件中也已有涉及。比如，2018年住建部等三部委联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》中明确，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。老旧小区改造的内容，则包括“基础设施的更新改造、服务设施的建设改造、公共区域修缮（含建筑节能改造）以及加装电梯等”。

2021年12月，住建部等三部委联合印发《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，其中提出了“2个严禁”：严禁将不符合当地城镇老旧小区改造对象范围条件的小区纳入改造计划；严禁以城镇老旧小区改造为名，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树。

按照国务院发布的指导意见，针对我国老旧小区的现状，改造内容主要分成三类：第一是基础类，主要是市政配套基础设施改造提升，比如水电气、网络、消防，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；第二是完善类，主要包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车场、汽车充电设施等；第三是提升类，主要包括改造小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园，以及养老、托育、便利店等社区服务设施等。

由此可见，我国老旧小区改造，并不只是对外表修修补补，而是从里到外的全方位改造和提升。对于小区居民而言，小区改造升级之后，生活居住品质无疑会得到极大改善。

城市“老破小”更新难在哪

但是，由此而来的问题就是，如此大规模改造，资金从哪里来？需不需要居民自己掏钱？这可能是民众最为关心的问题。

这些问题，也是城市“老破小”更新的难点所在。整个小区是否更新，如何更新，涉及全体业主的利益，当然应该由全体业主共同决定。但是这也大大提高了老旧小区自主更新的难度。一个小区动辄几百户甚至上千户，要就小区更新形成共识与一致行动，谈何容易。

小区更新还有费用的问题。按照相关文件，老旧小区改造，资金需求要通过“政府与居民、社会力量合理共担”。资金来源除了政府财政补助和社会资本介入之外，居民也要分担一部分改造费用。从最近几年的老旧小区改造来看，各个地方政府对于居民出资的要求并不相同，不过一个基本原则是，如果改造涉及到加装电梯以及和居民自己住房直接相关的改造项目，通常需要居民出资分担。

要是完全拆除重建，费用更是高昂。如媒体报道的杭州浙工新村改造费用总计5.3亿元，其中业主自筹4.7亿元，不足部分由旧房改造、加装电梯等各种政府专项资金来补齐。如果像浙工模式一样主要由业主自主更新、自筹资金，对多数小区来说，恐怕是不可能完成的任务。

当然，对于小区居民而言，小区改造升级之后，可以极大改善居住环境，提升生活品质。而且，一个维护良好的小区，还可以帮助自己的住房提升价值。小区改造对居民带来的好处不言而喻。不过，对于有些收入水平不太高的民众，小区改造升级可能会带来一定的财务压力，一方面是可能需要承担一定的改造费用，另外，很多老旧小区以前没有物业，改造之后成立物业，这就意味着每年需要缴纳物业费，对一些低收入群体而言，这是一笔不小的开支，可能会形成难以承担的长期压力。如果老旧小区的居民们不愿意缴纳物业费，改造过的小区长期无人管理，可能又会慢慢回到改造前的旧貌。

随着我国小区改造升级大规模扩容，如何让民众获益的同时，又不过度增加民众负担，这可能是老旧小区改造的关键所在。

“适老宜幼”已成为共识

伴随各项支持政策落地见效，示范项目的经验推广，加之民众需求迫切，近两年来，多地老旧小区改造进一步提速。据住建部官网去年11月消息，2023年，内蒙古鄂尔多斯市2000年以前的老旧小区全部改造完成，当年，2005年前老旧小区也将全部完成改造。

今年2月，住建部更新的数据显示，2024年，全国新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的年度目标任务。分地区看，北京、新疆生产建设兵团、广东、江苏、上海、河南、安徽、广西、山西、湖南、湖北11个地区2024年实际开工改造城镇老旧小区超额完成计划。“从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。”倪虹在前述记者会上说。

从目前已更新改造的小区来看，“适老宜幼”已成为共识。每个社区在改造时，基本都是以“一老一幼”为重点人群，改造或建设小区及周边适老化和适幼化设施，大力推进养老育幼等社区服务供给，为居民打造更加舒适、便捷的生活环境。例如，自2021年以来，辽宁沈阳全市建设居家养老服务中心263个，社区养老服务站967个，社区卫生服务中心193家；另在675个社区设立了学习场所，建设城市书房、书屋208个。（摘编自《三联生活周刊》《南方周末》《第一财经日报》）