2025年的夏天，房地产市场的凉意比往年更甚。

国家统计局与中指研究院的最新数据显示，从4月到7月，全国一二三线城市的二手房价已连续四个月环比回落，且跌幅还在不断扩大。

曾经被视为"稳经济压舱石"的房地产市场，正与全年"止跌回稳"的宏观调控目标渐行渐远。

8月8日，北京率先释放政策信号，宣布五环外放松限购——北京户籍居民或在京缴纳两年以上社保、个税的人群，在五环外购房不再受限。

但这份政策暖意很快被现实冲淡：非京籍且社保不达标的人群仍被挡在门外，更关键的是，北京房价下跌并非仅限五环外，核心城区的房价同样在下行通道中徘徊。

这场局部放松限购的尝试，再次将一个核心问题抛到台前：在楼市全域遇冷的当下，为什么彻底取消限购政策如此艰难？

那些"修修补补"的边缘政策，真能托住不断下滑的房价吗？

局部放松难破全域困局：政策效力卡在"边缘地带"

当前各地出台的限购放松政策，大多带着明显的"谨慎基因"。以北京为例，选择在五环外放松限购，看似精准施策，实则避开了市场的核心矛盾。

熟悉北京楼市的人都清楚，五环外并非购房需求的主力区域，部分板块空置率居高不下，本就属于买方市场。在这样的区域放松限购，能撬动的购房需求相当有限。

这种"边缘放松"的思路并非个例。近一年多来，一线城市和部分热点二线城市都在不同程度放松限购：上海外环外取消部分限制，深圳关外放宽购房门槛，广州更是一度全面取消限购。

但市场反馈却出奇一致——没有一个城市因限购放松出现房价反弹，甚至连"止跌"的目标都未达成。广州全面取消限购后，二手房价反而加速回落，今年二季度环比跌幅扩大至3.2%。

究其原因，在于房价下跌早已不是局部现象。从北京东西城到上海内环，从深圳南山到广州天河，这些过去的"房价高地"如今都面临相同的困境：挂牌量激增，成交周期拉长，买方观望情绪浓厚。

数据显示，北京核心区二手房挂牌量较去年同期增长40%，而月均成交量下降近20%；上海内环内二手房议价空间已扩大至8%-10%，不少业主为快速成交主动降价10%以上。

在全域下跌的市场中，把政策发力点放在需求本就薄弱的边缘区域，如同"往漏水的水桶里补边缝"。

购房者的眼睛是雪亮的，当核心区域房价都在下跌时，没人愿意为边缘区域的房子"买单"，局部放松限购自然难以形成有效支撑。

上涨恐惧VS止跌诉求：调控陷入逻辑矛盾

为什么不敢全面取消限购？不少人将原因归结为对"房价反弹"的担忧。2015-2016年全国房价大幅上涨的记忆仍在，决策者担心放松限购会重蹈覆辙，引发新一轮非理性上涨。

但这种担忧，正在与"止跌回稳"的目标形成尖锐矛盾。

从现实来看，房价报复性上涨的可能性已微乎其微。自2021年楼市调整以来，全国重点城市房价普遍下跌20%-30%，部分三四线城市跌幅甚至超过40%。

北京通州、上海临港等曾经的"热点区域"，房价较高点已腰斩。经过四年多的市场调整，购房者对房地产的认知早已回归理性，"买房必涨"的神话彻底破灭。

更关键的是，房地产的资产属性决定了"止跌"与"上涨"的逻辑关联。人们买房时，不仅关注居住功能，更在意资产价值变化。

这与买手机、汽车等消费品完全不同——没人会因为手机降价而推迟购买，但房价下跌时，刚需会观望，投资者会撤退。

数据显示，今年二季度全国购房者信心指数降至42.3，创五年新低，其中"担心买后贬值"是首要顾虑。

调控者若想实现"止跌回稳"，却又害怕房价上涨，本身就是逻辑悖论。资产市场的规律是：没有上涨预期，就难有稳定成交；没有成交回暖，就无法真正止跌。

近一年多的实践已经证明，在"严防上涨"的心态下出台的限制性放松政策，根本无法扭转市场下行惯性。

广州全面取消限购后，因缺乏配套的信心提振措施，购房者仍在"等待更低点"，成交量仅短暂回升一个月便再度下滑。

全域政策缺位：一线城市需扛起"稳市"大旗

当前楼市调控的最大问题，是缺乏全域性的增量政策。三四线城市早已全面取消限购，但市场反应冷淡——今年上半年，三四线城市二手房成交量同比下降18%，房价环比跌幅扩大至2.1%。

这说明，在人口流出、库存高企的背景下，三四线城市即便完全放开限购，也难以拉动市场回暖。

真正能撬动楼市信心的，是一线城市的政策表态。一线城市聚集了全国最优质的资源，其房价走势对全国市场具有"风向标"意义。

但目前一线城市的限购放松仍停留在"边缘试探"阶段，核心城区的购房限制几乎未动。北京五环内、上海内环内、深圳关内的限购政策，与2021年相比变化甚微，这些区域的购房资格门槛仍将大量潜在购房者挡在门外。

距离年底仅剩三四个月，要实现房地产止跌回稳的全年目标，必须打破"局部放松"的思维定式。一方面，应全面取消一线城市的限购政策，让符合基本居住需求的购房者能顺利入市。

另一方面，要正视房地产的资产属性，通过舆论引导和配套措施，营造"房价适度回升"的市场预期。只有让购房者相信"买房不会贬值"，刚需才敢入场，市场才能形成良性循环。

房地产调控的核心，是尊重经济规律。当全域市场都在下行时，寄希望于边缘区域的政策修修补补，无异于缘木求鱼。

唯有拿出全域性的政策魄力，让市场看到"稳房价"的坚定决心，才能真正扭转当前的下行态势。毕竟，楼市的信心比黄金更重要，而信心的重建，从来都需要直面问题的勇气。