喜达屋房地产收入信托基金采取重大措施，收紧投资者赎回限制以保持流动性并避免资产出售，这是商业地产困境远未结束的最新迹象。
亿万富翁巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）坚信房地产市场只需再过一段时间就会反弹，但他旗下100亿美元的喜达屋房地产收入信托基金（Starwood Real Estate Income Trust，简称SREIT）的许多投资者并不这么认为，他们希望现在就收回资金。
喜达屋资本集团（Starwood Capital Group）首席执行官不愿在低迷时期出售房地产，而投资者则不愿资金被套牢，两者之间的紧张关系在周四达到了临界点。SREIT因此采取了激进措施，进一步收紧对投资者撤资能力的限制，以保持流动性并避免资产出售。
随着赎回请求不断增加，截至4月底，SREIT的可用流动性仅为7.52亿美元，该基金采取行动的时间已经不多了。根据周四的文件，SREIT将把单月赎回上限设在资产净值（4月份约为3300万美元）的0.33%，单季上限设在1%。此前，该基金单月提取上限为资产净值的2%，单季上限为5%。喜达屋预计该措施将持续6至12个月，并将在实施期间削减管理费。
63岁的斯特恩利希特在一封电子邮件声明中表示：“这是一个非常艰难的决定，但在我们30年的历史中，我们曾经历过六次重大经济衰退，我们相信我们为所有股东做出了最好的决定......我们预计房地产市场正在触底，并将从现在开始继续改善，因此进一步杠杆化或出售资产以满足赎回请求将对所有投资者产生负面影响。”
SREIT收紧投资者赎回限制是商业地产困境远未结束的最新迹象。4月份的一项房地产价值衡量指标（美联储开始快速加息之前）较2022年3月的峰值下跌了21%。
房地产业主的应对措施是寻求贷款延期或拼凑其他流动性计划，这在房地产领域是一项历史悠久的策略，被称为“延续和假装”（extend and pretend）。但最近降息预期的回落意味着，像斯特恩利希特这样的投资者不得不为行业剧本写下新的篇章。
彭博行业研究分析师杰夫·朗鲍姆（Jeff Langbaum）表示：“今年他们对利率下降的预测是错误的。这影响了他们的流动性状况，希望最终他们会正确。”
与此同时，痛苦还在继续蔓延。以商业房地产债务为支撑的顶级债券的投资者自金融危机以来首次遭遇损失。洛杉矶的一位业主以比十年前低45%的价格出售了该市第三高的办公楼。
美联储加息周期让房地产市场陷入困境就SREIT而言，情况更加恶化，因为更高的利率为投资者提供了新的选择，让他们能够以流动性更强的资产赚取类似的收益，从而降低了房地产的吸引力。不过，喜达屋表示，80%的投资者从未赎回过，遏制资金外流的举措将有助于使现有股东的价值最大化。
Robert A. Stanger & Co.首席执行官凯文·甘农（Kevin Gannon）表示，限制赎回是比在市场不景气时强制出售资产更好的选择，而降低费用有助于使管理层的利益与投资者的利益保持一致。他表示，SREIT的竞争对手也可能会采取类似的行动。
“成为第一个这样做的人很难，”甘农说。“但这合乎逻辑。投资者获得流动性的速度会慢一点。”
斯特恩利希特对房地产市场的低迷并不陌生。他于1991年创立了喜达屋资本公司（Starwood Capital），在储蓄和贷款危机之后收购了大幅折价的公寓，并将该公司打造为拥有约1150亿美元资产的房地产巨头。
SREIT是较新的一只基金，于2018年推出，当时黑石集团（Blackstone Inc.）和KKR & Co.也推出了一系列类似产品，旨在让散户投资者通过非交易工具投资商业地产。在随后的低利率时期，这些信托基金成为抢购仓库、公寓和拉斯维加斯酒店等房地产的大型投资机构 。
2022年中期，随着美联储转向激进加息，房地产的周期发生了逆转。SREIT及其竞争对手面临越来越多的赎回请求，迫使这些公司实施赎回限制并出售资产以创造流动性。
SREIT的竞争对手黑石房地产收入信托（Blackstone Real Estate Income Trust，BREIT）也在面临压力时转向出售资产，甚至与加州大学达成了一项投资协议。BREIT从2022年底开始强制规定赎回上限为2%，但在3月份表示，赎回限制已经放松，降至这一关键门槛以下。
SREIT也在2022年10月迎来了一个转折点，当时它的赎回上限超过了2%的门槛。所有赎回请求都得到了满足，但一个月后，该基金出现了一些没有得到满足的请求。
去年年底，当美联储似乎准备降息时，赎回压力有所缓解。2023年12月，股东要求赎回3.14亿美元，低于当年1月7.15亿美元的峰值。但随着经济的蓬勃发展，政策制定者开始警告称，降息可能不会像之前预测的那么快发生，这使房地产的前景变得复杂。
这促使投资者不断撤资。今年前四个月，SREIT支付了7亿多美元，大量动用了信贷额度。截至4月底，其可用流动资金为7.52亿美元，包括现金、信贷和房地产证券。由于降息前景不明朗，该基金决定限制赎回，等待“更晴朗的天空”。
斯特恩利希特和SREIT首席执行官肖恩哈里斯（Sean Harris）在致股东的一封信中表示：“目前市场有大量的‘干火药’可用于购买房地产，但由于买卖价差仍然过高（这是市场运转不正常的迹象），因此大部分资金仍处于观望状态。”干火药是指基金手头上已承诺但未分配的现金储备或流动资产的数量。
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