21世纪经济报道记者张敏 北京报道2024年，房地产市场在周期叠加中呈现出“低开高走”的局面。一方面，在内外因素作用下，我国正在经历转变经济增长方式的关键阶段。另一方面，随着红利减退，房地产发展模式也在面临根本性的调整。

2024年9月26日召开的中央政治局会议提出，促进房地产市场止跌回稳。此后，一系列稳楼市政策组合拳陆续打出。经历了上半年的平淡后，房地产市场终于迎来久违的“银十”，并在年末进一步出现“暖冬”行情。自2021年下半年进入调整期以来，市场终于出现持续回暖的曙光。

从更长的周期来看，随着红利退潮，供需关系逆转，房地产正在经历新旧发展动能的转换。从某种程度上说，本轮政策能否持续发力，市场能否止跌回稳，可能是楼市穿越周期的关键因素。

近日，21世纪经济报道记者专访了中国区域科学协会副理事长、研究员冯奎，他表示，信心是判断楼市止跌回稳的首要标准。从目前的市场表现看，止跌的能量在蓄积，回稳在望，但面临较大压力。

他同时表示，支撑房地产市场长远发展的动能仍然存在，经过市场的深度调整，房地产在国民经济中的支柱地位也将得到全新的体现。

楼市止跌的能量在蓄积

《21世纪》：近年来，稳楼市政策保持着稳定的出台节奏，但效果相对有限。去年9月末以来的这轮稳楼市政策出台后，市场表现较为积极，原因何在？与以往相比，这轮政策有哪些不同？

冯奎：去年9月以来这轮政策有四个突出特点：一是房地产政策与宏观政策相伴而出，经济面预期更好。二是金融端、消费端、政府端几端发力，比如信贷政策放松，对购房者补贴性政策多样，政府下场收房力度更大。三是政策突出支持改善性居住需求，这类需求增量相对较大。四是前期库存得到一定消化，一些城市严重供大于求的局面有所缓减，需求方观望情绪有所减少。

与以往相比，本轮政策最大的不同在于“组合性”更强。另外，“本地化”更强，部委喊话要“因地制宜”，各个城市也出台了多项针对性强的政策。

《21世纪》：2024年9月26日的中央政治局会议提出，要“促进房地产市场止跌回稳”。“止跌回稳”的标准有哪些？从现在的市场表现看，距离“止跌回稳”还有多远？

冯奎：房地产是一个信心市场，因此我认为信心摆在第一位。除此之外，要看量、价以及产业链反映。

去年9月26日后，市场成交活跃，成交均价持续两个月环比上涨。但最近新房市场带看量、成交量等指标已经接近或跌破9月26日中央政治局会议当周水平，且有明显的下降趋势。二手房市场相对稳定，但也呈现缓慢下行趋势。再分区域、分城市来看，一线城市成交均价相对稳定，二三线城市成交均价回落较快。

综合上面这些情况，可以认为：止跌的能量在蓄积，回稳在望，但面临较大压力，预计2025年全年的主基调仍是止跌回稳。

《21世纪》：去年12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议，均强调“稳住楼市股市”。中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。其中，“持续用力”“加力”的说法都比较少见。这种表态释放了什么信号？今年楼市政策导向如何？

冯奎：从去年上半年的数据看，房地产投资正成为稳增长最大的拖累项。中央强调明年稳住楼市，反映出对房地产的重要性有高度一致的认识。一方面，中央对推动房地产市场止跌回稳有坚定决心；另一方面，房地产形势还比较严峻，不能掉以轻心。

目前已传递出多个政策信号，一是将实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕。二是购房可以视作提振消费的一个方面。三是城中村和危旧房改造的力度还将加大。四是从供求关系方面进行优化，包括合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。五是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

当然，不排除在外界环境影响下，2025年房地产遇到更大的下行压力，中央政府将出台更多支持性政策，包括组建国家住房类金融机构等。

人口流动决定楼市长远发展

《21世纪》：本轮市场复苏过程中，重点一二线城市的带动作用较强，但三四线楼市总体仍然表现不佳。住建部在2024年10月曾表示，“虹吸效应”是世界城市发展过程中的普遍现象。这是否意味着从中长期来看，三四线城市将面临楼市需求不足的情况？在成熟市场中，这些城市的楼市发展形态是怎样的？

冯奎：前几年有一些“低线城市”在规划设计中过高预测人口增量，经济发展过度依靠房地产，房地产供大于求的情况在当时就已出现。加之我国人口总量于2022年达峰以及城市发展过程中的“虹吸效应”，都导致三四线城市供大于求的情况普遍存在，部分城市可能还较为严重。

最近我们到一些地方调研，发现三四线城市，尤其是都市圈内的这些城市的房地产依然有一些支撑条件。首先，它们对周边乡村、小城镇人口有一定吸纳。其次，三四线城市依靠文旅、康养、农产品加工等特色产业，开始吸纳一些大城市的“溢出人口”，包括返乡就业人口。但目前看，“虹吸”还是主要效应。

欧美发达国家的城市化过程中，也曾有过强烈的虹吸效应，但多年之后，有些国家中小城市的基础设施、公共服务水平与大城市已经相距不大。我们的三四线城市，其公共服务设施水平普遍落后于一二线城市，城市协调发展的体系尚在优化形成之中，因此三四线城市会受到人口流动的冲击，较长时间之后则会稳定下来。

《21世纪》：支撑房地产市场中长期发展的动能有哪些？

冯奎：人口流量与流向是首要因素。总体上看，我国城镇化仍在发展之中，城镇人口还会有增量，但增量更多集中在城市群、都市圈。人口结构的变化也会影响房地产的产品结构，比如老龄化社会对养老型住宅、适老化社区会提出新的要求；二孩、三孩家庭如果增多，则多居室户型的需求会增加。

第二个因素是政策，中央经济工作会议明确提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策、保障房建设政策等，都会形成房地产发展的新动能。我们城市进入存量更新时代，大量的老旧小区、城中村和危旧房需要改造。各地出台了不少这方面的政策，城市更新也将得到较快发展。

第三个因素是房地产自身的新动能。居民对小区环境、物业服务、户型设计、绿色环保、智能科技应用等方面有了更高的要求，因此“好房子”是拉动消费的重要力量。未来在房屋设计、新材料、灵活建造、智能化服务等方面的提供创新增值的“服务类”企业，可能越来越细，并有望形成新的房地产业集群。

房地产是城市经济的重要构成。从美国等国家来看，即使进入存量时代，房地产及关联产业对GDP的贡献率也维持在15-20%左右。

《21世纪》：目前看，哪些因素在限制这种动能的释放？

冯奎：当前来看，需求端、供给端、政策端都有因素限制这种动能释放。

从需求端来看，居民信心不足。如果将房地产看作“消费”，那么影响这类消费的居民收入增长乏力。如果看作“投资”，投资性购房需求已在本轮市场调整中大幅萎缩。

从供给端来看，好房子能拉动消费，但当前房地产行业压力较大。一些房企面临资金难题，无力提升产品品质。另外，在发达国家，开发类公司占比不到10%，剩下90%都是围绕既有空间的资产管理运营和服务公司，但这种服务能力是我国许多传统房地产公司所不具备的。

从政策端来看，宏观政策尽管还有空间，但空间也越来越窄，例如降利率保楼市，可能会给汇率带来压力。由于地方财力偏紧，地方层面对于建设保障房、推动城市更新等，有较大压力。

供求关系会达到新的平衡

《21世纪》：在当前的房地产市场，民营房企的投资热情不足。从房地产市场长远健康发展的角度来看，您如何评价？

冯奎：我认为总体上看，一部分民营房企离开房地产行业是顺应趋势，对于行业发展来说是好事，有利于优化房地产行业结构，有利于化解高杠杆、高负债经营等问题，也有利于解决市场供应过剩、房价大幅波动等问题。

最近几十年间，大量民营房企推动了房地产发展，但也积累了一定风险。随着房地产市场迈入平稳健康发展阶段，房地产行业的格局可能会出现新的变化。比如国资房企在执行国家政策、落实宏观调控要求等方面往往具有承担更多责任，占有更大的业务份额。

但民企在满足个性化、多样化以及前沿性的需求方面更具优势，比如在现代办公、数字化商业、分时度假、教育研修、科技园区、物流仓储、医养结合、公共服务等一系列细分的领域，都需要建筑实体以及与之相关的服务。在这些领域，民营企业仍可找到发展机遇。

《21世纪》：随着红利退潮，市场进入买方时代，行业运行逻辑也在发生变化，这对市场主体提出了哪些新的要求？

冯奎：“买方时代”这个说法一直就有。但实践证明，人们的住房需求是不断扩展、提升的；另外，城镇居民人均住房面积增加的背后，还有多种类型的“结构性”的不足，意味着“卖方”有较大市场。

对于中央作出房地产供求关系发生重大变化这一判断，我认为供求关系会在调整中达到新的平衡，不会出现一边倒的“卖方”或“买方”市场。

强调要有“买方”市场思维是可以的，这对市场主体提出新的能力要求。比如，要更加注重研究消费者需求的多样性和个性化；重视消费者对品质提升、对设计生产交付等环节的细节要求；不只关注一次性产品质量，更看重持续性的优质服务，包括社区服务。

房地产的支柱作用会更加综合

《21世纪》：近年来，我国进入经济增速的换挡期，房地产业也在经历新旧发展动能的转换，这种同步仅仅是巧合，还是一种必然？如何正确理解房地产与宏观经济的关系？

冯奎：经验表明，当一个国家的人均GDP达到1000美元、3000美元、7000美元左右时，房地产业分别处于起步、加速、较快增长阶段。当达到12000－13000美元时，房地产业渐渐进入饱和阶段。但这只是说明经济发展与房地产有一定相关性，而不是必然的因果关系。

我国房地产业与经济增长的因果性较强，根源于经济增长长期依赖房地产。我国房地产直接投资在GDP中的贡献率一度达到 9%，加上相关行业，可达17%左右。房地产还有财富效应，居民房产占家庭财富的6成，住房消费是居民消费的重要组成部分。所以房地产下行，经济增速就受到严重影响。

另一方面，宏观经济波动直接影响到房地产，主要是经济增长与居民收入变化很容易影响到居民的购房能力和意愿。

近年来对发展模式进行反思的成果之一，就是认识到过去的房地产增长模式不可持续。有些城市房地产开发投资占固定资产投资的40%、50%，这些城市的产业结构失衡，其经济增长更加脆弱、易受冲击。而一些不过度依赖房地产的城市，库存去化周期短，税收的内生动力强。这样的城市经济活力更强，更具可持续性。

《21世纪》：最近，房地产在国民经济中的支柱地位不断被重申。但与过去相比，房地产发挥支柱作用的方式将发生哪些变化？

冯奎：过去房地产的支柱作用主要体现在商品房上。现在国家明确提出要补齐租赁住房、保障房短板，意味着其发挥支柱作用的领域会更广泛。

另外，房地产不再是单一支柱，而是要与相关产业融合发展。比如房地产业要更多与新型建筑材料、智能家居、智慧社区等相结合；还要与新的城市功能需求相结合，比如与文化、旅游、教育、医疗等产业结合，满足居民多元化的生活需求。此外，房地产还要与城市更新、老旧小区改造等相结合，在城市可持续发展的新模式中找到自身长久发展的动力。

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