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未来5年，老旧小区的归宿，或将以这4种方式处理，早知早准备
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刚贴到楼道口的旧改名单里，你家的名字排在第78位，可物业已经通知预收2万，电梯到底装不装仍没影。
名单里没写的事更扎手。
住建系统内部文件显示，全国五年内将有21.9万个老旧小区启动改造，真正能拿到电梯的只占11%，剩下的继续爬楼。
想翻身得看懂四种归宿：
第一种，整小区原拆原建。
杭州、广州已有先例，政府出地、房企出钱、住户补差，房龄从30年归零。
缺点是得搬出去三年，回迁面积普遍缩水5%，想多拿需再掏每平米3500元。
第二种，只改外立面和水电。
北京去年做了1200栋楼，外墙刷漆加保温，每户收4500元，房价只涨3%，转手卖时买家第一句仍问电梯有没有。
第三种，加装电梯+局部管网。
武汉经验是三分之二业主同意就能启动，政府补20万，余下按楼层分摊。
六楼出6万，一楼不出钱也不签字，最后卡住的有17%。
第四种，完全市场化打包。
深圳把小区打包给长租公寓，20年经营权换电梯、外立面、停车场。
租金涨40%，原住户可选择拿分红或搬离，签的人不到三成。
哪条路更划算？
把账本摊开算给你看。
原拆原建三年后房价可能翻倍，但过渡期要付房租。
单纯刷外墙最省钱，转手差价却最低。
电梯带来的溢价每平米约2000元，六楼住户五年就能回本。
真正影响决定的是后面那几笔暗账。
图纸里没写的弱电改造、消防升级、物业提价，加起来可能再掏1.5万。
长沙有小区电梯装好不到半年，物业费从0.9涨到2.3，理由是维保和电费。
想不被坑，先把住建局的预算表要到手。
对照清单里每一项单价，电梯、防水、弱电、绿化、道路、照明，全都有政府指导价，超出部分可以不签字。
合同里加上这句：决算不得高于中标价10%。
现场盯工不必天天跑，手机装个延时拍照，每三天对比一次，钢筋水泥数量肉眼就能看出来少没少。
五年时间，小孩能从小学读到高三。
下水道堵三回，墙面起皮两次，电梯还没装上，这种日子谁都怕。
把话放在前面：签字的当天，就让物业把涨价幅度和维保年限写进补充协议。
涨价超过5%，业主有权更换物业。
名单已经贴出来，谁先动谁后动，差别只在一张同意书。
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