中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

时隔十年，中央城市工作会议再度召开，为中国城市化进程按下了转型升级的加速键。

7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。相比于10年前的会议，此次会议释放了截然不同的信号：城市发展重心从“增量扩张”转向“存量提质”，房地产行业从开发逻辑到商业模式的重构仍在不断深化。

从规模扩张到内涵提升转型

此次会议提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。这一判断奠定了新时代城市工作的基调。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者表示，这一转型背后是多重压力的倒逼：外需红利消退、房地产趋势性下行、传统基建趋于饱和。“过去依赖土地财政和外延扩张的模式难以为继，城市必须寻找新动能。”

中指研究院政策研究总监陈文静亦表示，“以推进城市更新为重要抓手”首次写入城市工作总体要求，标志着城市更新从局部行动升级为国家战略。这不仅是发展方式的转变，更是从“重物”到“重人”、从“单兵突进”到“系统治理”的城市治理哲学变革。

与2015年会议形成鲜明对比：十年前的政策核心是“棚改货币化”，成为此后全国范围房地产热潮的重要推动力量；而本次会议则明确摒弃大拆大建，转向“改造利用为主”的城市更新模式。

记者看到，本次会议创新性提出建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

比如在创新城市方面，提出要培育新质生产力，打造双循环枢纽。李宇嘉强调，城市更新通过补齐公共服务短板，既能激活住房改善需求，又能联动下游家居、建材等产业，成为撬动内需的重要支点。

在宜居城市打造上，告别“产城分离”，构建“人产城交”融合新格局。会议明确要求优化空间结构，发展生活性服务业。李宇嘉指出，未来房地产新模式需深度融入产业与人口规划，实现“职住平衡”。

在韧性城市建设上，安全底线被置于首位。在美丽城市打造上，绿色低碳成为标配，“好房子”建设上升为关键任务。陈文静认为，从增量开发到存量改造，“好房子”标准将引领行业变革，催生大量政策创新空间。

此外，在文明与智慧城市方面，会议提出赓续历史文脉与拥抱数字科技同步推进，塑造城市独特魅力与高效治理能力。

破解城市发展深层次矛盾

本次会议部署多项重点任务，直指当前城市发展痛点。

在破解“大城市病”与“县域空心化”问题上，会议提出要着力发展“组团式、网络化”城市群都市圈，推进以县城为载体的城镇化。陈文静援引数据指出，我国五大核心城市群以约10%的土地集聚超40%人口、创造超50%的GDP，未来土地供应将更侧重此类高效区域。此举旨在通过规划与市场力量疏解大城市过密功能，在都市圈内实现“职住交平衡”，激发区域新动能。

“告别大拆大建，聚焦综合整治”已成为共识。据悉，城中村和危旧房改造是今年多地住建工作的重点任务，陈文静指出，本次会议进一步强调“稳步推进城中村和危旧房改造”，意味着城中村和危旧房改造也是未来多年城市工作的重点内容。

今年以来各地不断加大房票安置力度，促进住房需求进入市场，部分城市取得了较好效果。未来随着城中村和危旧房改造的稳步推进，房票安置政策或将继续完善，相关举措在促进房地产市场止跌回稳中也有望发挥更大作用。

本次会议明确要求“加快构建房地产发展新模式”。行业人士指出，从行业角度来看，房地产发展新模式包括完善“市场+保障”住房供应体系、改革完善房地产基础性制度、建立“人房地钱”要素联动机制、高品质住房建设、建立房地产协同监管机制等内容，加快构建房地产发展新模式，预计未来几年更多新模式配套政策将进一步完善和实质性落地。

“着力建设绿色低碳的美丽城市”是本次部署的重点任务之一，以绿色低碳为重要特征的“好房子”将是提升城市发展质量的重要一环。

今年6月13日国务院常务会议强调要扎实有力推进“好房子”建设，并将“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹，充分表明未来老房子、旧房子也将改造成“好房子”，增量住房建设、存量住房改造均以“好房子”为目标，各地在优化“好房子”标准、规范计容规则、鼓励“好房子”建设、探索存量住房改造为“好房子”的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。

此外，近几年不少城市或地区明确提出了建设宜居城市或城区的发展目标，本次会议部署城市工作进一步提出“着力建设舒适便利的宜居城市”，强调“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”。陈文静预计，预计未来新增土地供应或进一步向人口集聚、产业集聚的地区倾斜，更好满足职住平衡，配套好的优质地块有望继续放量。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）