21世纪经济报道记者张敏 北京报道

3月22日,龙湖集团发布2023年年报。2023年,龙湖实现营业收入为1807.4亿元,同比下降27.87%。

同期,龙湖的归母净利润128.5亿元,剔除公平值变动等影响后的归母净利润113.5亿元,两者均有近50%的降幅。

这一情况与近期整个行业的变化有关。当日,龙湖集团管理层表示,集团在2020年和2021年高价获取的部分项目,遭遇近两年的市场调整,出现销售下滑、价格承压等情况,从而导致利润出现首次下降。

与同行相比,龙湖仍然保持着相对稳健的发展势头。到目前为止,龙湖尚未出现债务违约情况,债务总额也有所压降。

管理层表示,今年的策略仍是稳住价格、尽快去化,同时也对未来的债务进行优化处理。

市场调整致利润下滑

2023年,龙湖集团实现总合同销售金额1734.9亿元,合同销售面积1079.6万平方米,同比分别下降13.9%和17.3%。

同期,龙湖的营业收入、净利润等指标也出现下滑。

近年来,房地产市场出现深度调整,并影响到企业的业绩表现。龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示,房地产市场的体量下降,新房价格也出现调整。对于开发商而言,在2020年和2021年高点获取的项目,于近两年进入销售阶段,量、价表现均受到影响。“这也是龙湖去年利润下降的主因。”

负债方面,截至2023年末,龙湖的综合借贷总额为1926.5亿元,同比下降7.4%,平均借贷成本为年利率4.24%;平均贷款年限为7.85年。

同期,龙湖净负债率(负债净额除以权益总额)为55.9%,在手现金为604.2亿元。

龙湖集团首席财务官赵轶表示,今年龙湖将继续压降负债规模。他透露,龙湖今年年内到期的债务只有100多亿元,其中2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元,会在5月、7月、8月、12月到期,目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。

同时,龙湖今年还将有序提前归还2025年到期部分债务,令债务结构更加合理。

公告还显示,2023年,龙湖在全国17个重点城市共获取31幅土地,权益建面266万平方米,权益地价为259亿元,总货值超过770亿元,平均溢价率控制在8%。

管理层透露,2024年,龙湖将有2400亿的供货规模。其中,期初规模为1400亿,新增规模1000亿。同时,今年龙湖还会新增获取土地,保持弹性供货。

“稳住价格,尽快去化”

对于今年的房地产市场,龙湖集团董事长兼CEO陈序平在谈及房地产市场时表示,市场短期存在一定压力,主要受市场信心未完全恢复影响;去年以来高杠杆企业的出险影响了购房者信心,这需要时间去修复。

他表示,2010年到2015年,全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米,2016年以后市场走热,2016-2021年平均成交面积约14亿平方米,其中包含一定的投资性需求。如今,经过调整,新房市场再度回归9-10亿平方米的体量,这也体现了新房市场能承载真实居住需求规模。

在此情况下,积极消化库存仍然重要。管理层表示,今年龙湖将根据市场情况灵活应对,保证产品力和服务优势,“稳住价格,尽快去化”。

赵轶表示,下一步,龙湖将继续聚焦核心城市、地段,在土地市场精挑细选。他认为,当前土地竞争并不激烈,反而有机会拿到好项目。其中,2022年、2023年后获取的土地,毛利率有望恢复到20%以上。

赵轶表示,虽然当前市场处于谷底,但也迎来了修复的机会。

陈序平还指出,过去大部分房企的发展模式是,维持资产规模和负债规模同步上升,但随着市场下行,企业会面临销售困难,资产难以变现。负债则是刚性的,从而给现金流带来压力。

他透露,龙湖在去年提出高质量发展模式,助力企业穿越周期,主要体现为三个要求:经营性现金流为正;有息负债规模稳步下降;经营性收入和利润持续增长。

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