本文来源：时代周报 作者：林佳
房地产行业进入调整阶段，长期主义者以韧性穿越周期。
近日，新城控股交出了一张稳健的成绩单。2023年，新城控股实现营业收入1192亿元，同比增长3.22%；归属股东净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，毛利率为19%。
长期以来的财务自律，为新城控股构筑了牢固的安全垫。
财报数据显示，截至2023年末，新城控股在手现金余额190亿元，经营性现金流净额为102亿元，连续6年为正。同时，公司融资余额为571亿元，同比压降142亿元，有息负债水平保持低位；合联营权益有息负债降至52.08亿元，债务结构进一步优化。
守住生命线的同时，新城控股在保交付方面彰显了一家负责任企业的担当。2023年全年，新城控股完成超14万套物业交付。
面对未来，新城控股将继续坚持其稳健发展的策略，积极响应市场和政策变化，不断优化企业战略和运营模式。通过“保交付、化风险、谋转型”的目标，稳步推进业务发展，确保所有项目平稳交付，同时积极探索业务和管理的创新，以更加开放和包容的姿态迎接市场的挑战与机遇。
稳健前行，双轮驱动穿越周期
随着房地产市场的持续调整，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动的核心战略，稳健前行，为企业的持续发展打下坚实的基础。
从结果看，新城控股旗下商业地产品牌吾悦广场的开业数量、开业面积和出租率，均保持可观水平。
在2023年，新城控股的商业板块显著扩张，成功开业22座吾悦广场，其中自持14座，代管8座，“轻重并举”战略思路稳步落地。在此基础上，截至2023年末，新城控股在全国135个城市成功布局了198座吾悦广场，其中已开业的吾悦广场数量达到161座，总开业面积为1499.11万平方米，且保持了高达96.48%的出租率。
商业板块作为新城控股的第二增长曲线，其竞争力持续增强。目前，吾悦广场年服务用户数已达14.8亿，会员总数超过3000万，活跃会员数更是超过了2000万，为商业板块的持续增长提供了坚实的基础。
在2023年，新城控股商业运营总收入达到113.24亿元，同比增长13.17%；不含税的物业出租及管理收入为106.31亿元，占总营业收入的8.92%。物业出租及管理业务毛利为74.31亿元，占总毛利的比例从去年同期的28.95%上升到32.73%，物业出租及管理毛利率达到了69.9%。
通过深化运营，拓展商业发展的广度与深度，新城控股的商业运营总收入实现了稳定增长，商管运营收入占比进一步提升，展现了商业地产板块的强大生命力和发展潜力。
开发业务韧性凸显，全年交付超14万套物业
作为行业“示范生”，新城控股的开发业务韧性十足。
报告显示，2023年新城控股实现合同销售金额759.83亿元，合同销售面积968.78万平方米；实现结转收入金额1558.28亿元，结转面积1711.34万平方米。
据悉，2023年新城控股聚焦“有回款的销售”，实现回款金额812亿元，回款率107%，回款率位居行业前列。同时，截至报告期末，已售未结转面积达到2170万平方米，提前锁定未来业绩。
值得注意的是，2023年新城控股在保交付方面也卓有成效。
自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。在此情况下，新城控股持续践行企业责任。
报告显示，2023年公司有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，期内在全国87个城市，实现189个项目的交付，共计完成超14万套物业，2210万平方米面积的交付。
房地产行业进入分化阶段，高能级城市的布局亦为新城控股提供稳健发展的燃料。
数据显示，新城控股共有220个子项目在建，总建筑面积达705.5万平方米。报告显示，目前新城控股已形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系。
截至报告期末，新城控股的土地储备总量达到3884万平方米。在这其中，一、二线城市的土地储备约占总量的41%，而位于长三角区域的三、四线城市的土地储备则约占20%。
示范生获资本青睐，财务安全性进一步增强
在房企融资环境持续改善的背景下，新城控股展现出了卓越的管理能力和前瞻性，通过不断拓展融资渠道和优化债务结构，公司成功降低了融资成本，提高了财务稳定性和安全性。
过去一年，新城控股凭借其示范房企的身份，抓住机遇，成功发行了多笔低成本债券，为公司的长远发展注入了强大动力。
报告期末，公司手持现金余额达到190亿元，且经营性现金流净额为102亿元，连续第六年经营性现金流保持正值。此外，全年平均融资成本有所下降，降幅达32个基点，至6.2%。
此外，新城控股在该年度内成功偿还了107.45亿元的境内外公开市场债券，这一举措不仅获得了监管机构的认可，也增强了资本市场对其的信任，从而在融资市场上实现了多次突破，成功筹集到新增资金，形成正向循环。
在此基础上，新城控股顺利获取了资本市场的信任票。
具体来看，年内新城控股以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行；在中债增全额担保支持下，完成两笔8.5亿元中期票据的成功发行。同时，在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。
同时，新城控股通过以吾悦广场为抵押获取的经营性物业贷款及其他融资手段，累计筹集约140亿元，对于增强公司的融资性现金流发挥了关键作用。
新城控股不仅注重保持稳定的现金流和畅通的融资渠道，同时也致力于进一步减少有息负债。在2024年，新城控股仅需偿还51亿元的境内外公开债务，显著低于前年水平。
展望未来，新城控股董事长王晓松表示，公司未来将在经营端有两个发展方向：其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力；其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。
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