很多人认为宅基地尤其是祖上传承下来的老宅基地是属于自家的私有财产，拥有完全自主权。在我国土地管理法实施之前，对农村住宅用地的管理制度还不完善和健全，及“祖宅”观念已经深入人心，现实普遍存在传承几代十几代人的老宅，这也就形成了“宅基地是私有财产，村民拥有一切权利”的观念。


       我国土地管理法于1986年开始实施，其中明确规定了我国农村住宅用地的权属性质：农村宅基地所有权归农村集体所有。村民对自家宅基地没有所有权，仅有使用权。这也就表示“宅基地属于私有财产”的观念是错误的。


       宅基地所有权的表现为对宅基地拥有占有、使用、收益和完全自主的处分权。宅基地使用权的表现为占有、使用、收益和有限制的处分权。
       由此可见，宅基地所有权和使用权的最主要差距就体现在对宅基地的“处分”的权利上，使用权只有“有限制”的处分权。“自主处分权”和“有限制处分权”虽只有几字之差，但如果了解不透彻，将会吃大亏。
       这种宅基地“有限处分权”具体表现在：宅基地不允许买卖，流转、租赁有限制村民在宅基地的使用过程中，国家明确规定农村宅基地是不允许买卖的，允许流转、租赁，但也是有条件的：只能在所在村集体内部成员之间流转，还需要满足“一户一宅”使用条件，即村民不能将自家宅基地卖给城里人和外村集体村民，也不能流转给村内已经“有宅”的村民。另外规定宅基地不能以租代买，租赁期最长不能超过20年，否则超出部分无效。
       国家制定这一规定，主要还是为了保障村民住宅用地需求，保障宅基地的公平合理利用。资本的能量是巨大的，如果宅基地可以自由买卖，对农民来说将是场灾难，农村土地会被城市强势吞并，村民将居无定所。私自对宅基地进行买卖，将不受法律保护，严重的还要追究相应的法律责任。
       根据我国民法典精神，农村房屋属于私有财产，所有权是村民的。但是上面我们提到村民对房下的宅基地没有所有权只有使用权。由此我国法律规定，依法继承房屋的人可以在房屋续存期间使用继承房屋下的宅基地，这就是我们农村说的“地随房走”政策。


       合法身份的人在依法继承农房后可以获得房下宅基地的使用资格。这一使用资格只是基于房屋存续期间，一旦房屋消失，不管是自然倒塌还是人为推倒，也将随之失去这块宅基地的使用资格。继承者不能在消失房屋原址上再翻建或改扩建房屋。房屋消失后宅基地将被村集体收回并进行合理安排。房屋继承资格也有规定，只能按法定继承顺序由亲属继承，不能“遗赠”外人。
       这些规定主要为了避免农村土地的流失和浪费，确保村民用地需求和公平合理利用。
       目前在农村宅基地上建房需要提前依法办理用地和规划审批手续，不允许未批先建。如未批先建涉及到占用耕地的，将一律按新增违法占地非农设施给予拆房、退地甚至追责处理。


       建房一般不能超过三层，房屋设计需要符合当地规定的配色和风格，不按规定建造也将会承担相应的责任。
       实际使用中，房屋也只能用于生活居住，不能改变住宅用地性质，如建厂房等，如有违反情节严重的将收回宅基地使用权；另外宅基地批复两年以上未开工建设或房屋鉴定为D级危房闲置超过两年以上的，使用权将被收回。如果宅基地所在地规划有变动，要遵从规划，服从安排。并且宅基地在土地“二调”中被划为耕地的，也要退出土地，恢复耕地性质。
       综上所述，农村不存在所谓的“祖宅”，宅基地不是村民“私产”，要遵守法律，否则可能会吃大亏！
       那么，对于农村消失的“祖宅”，你有什么要说的？#你还相信勤劳致富吗#


                                        
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