楼市调查 | “红盘”也难过 北京橡树湾们的市场螺旋

观点网过去一段时间，关于北京新房降价的消息层出不穷。

即便在“430”、“517”楼市政策利好接连出台之后，市场似乎也并未完全传导。

刚结束的这个周末，一则短视频在社交平台上传播，事件主要围绕北京大兴西红门板块一处红盘项目——西红门橡树湾三期109平方米三居均价5.4万，不限制楼层，并且赠送25万元的停车券。

“以价换量”

2021年10月，华润+中铁置业联合体以底价68.5亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，该地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积7.1万平方米，规划建筑面积约17.83万平方米，项目销售指导价为6.6万/平方米。

自2006年海淀清河“橡树湾”开山之作算起，这一IP已经在北京红火了十五年。但直至2021年华润与中铁置业联合摘得大兴区西红门这一地块，“橡树湾”才正式落地该板块。

西红门地块之后，2022年9月，华润又联合中铁置业、北京兴创，拿下西红门6013地块，同样以底价成交，价格为25亿元。地块占地面积约2.79万平方米，建设用地面积约7万平方米，限高45米，销售指导价6.6万/平方米。

2023年5月，华润+中铁联合体再次出手，以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积竞得6005、6007地块，溢价率15%。该地块土地面积约4.1万平方米，规划建筑面积约9.37万平方米，销售指导价6.6万元/平方米。

至此，总建筑面积约40万平方米、投资超百亿的大型社区雏形显现。上述先后三次拿地，也成为西红门“橡树湾”项目的一二三期，即红橡润园、兴橡润园、兴橡文园。

从取证信息来看，截至目前，西红门橡树湾共计取得7张预售证，最早一张是在2022年3月11日，距离首次拿地不过五个月左右。北京市住建委信息显示，目前预售证批准的套数均已售完，成交均价62031.38元/平方米。

之后，在2022年4月20日、6月30日，红橡润园又分别取得两张预售证。彼时信息显示，2022年西红门橡树湾一期首开热销约19.54亿元，创出全年60.23亿元的佳绩，成为大兴年度区域销冠。

2023年，西红门橡树湾二期三期先后开盘，共计取得四张预售证。其中，二期项目成交均价6.4万元/平方米，三期项目成交均价6.38万/平方米。全年销售额达80.6亿元，同比上涨了25%，并取得北京2023年住宅市场签约套数第一名、整体签约金额第四名的成绩。

可以看到的是，西红门橡树湾延续了海淀橡树湾的稳定发挥。

即便如此，在最新消息中，无论曾经的红盘海淀橡树湾，还是以后起之秀独领一方的西红门橡树湾，都需要承接市场的压力。

“以价换量”已经成为开发商们不约而同的选择。

“市场螺旋”

早在清明假期归来，房企的各种营销就曾在社交平台上广为传播。

例如位于北京通州的招商璀璨公元项目，推出了“买一送一”活动，凡是购买77平米两居室的客户，将免费获得一套位于烟台的108平米海景现房。

招商璀璨公元于2023年8月9日获得首张预售许可证，并于同月正式开盘。按照招商蛇口当时发布的捷报，开盘首日销售额达15.6亿元，打破近两年通州副中心首开销售金额纪录。

项目拿地时销售指导价为6.2万元/平方米，但截至2024年5月27日，已签约的165套住宅成交均价为58912元/平方米。

毗邻西红门橡树湾的中建·玖玥府项目销售指导价也为6.6万元/平方米，目前已签约226套住宅的成交均价为64344元/平方米。

该项目是由中建玖和以地价上限54.05亿+现房2.6万平方米“双封顶”摇号摘得，占地面积5.2万平方米，建筑规模12.9万平方米。

两处项目不仅在位置上极为接近，产品设计上也有重合。

中建玖玥府打造19栋4-15层的洋房及小高层，户型面积约79-154平方米三居四居，共计1106户。西红门橡树湾户型包括75平方米两居，95-107平方米三居，128平方米四居，统筹开发为近3000户规模的高品质大型住区。

今年4月，中建玖玥府曾推出特价房源，98平方米三居户型单价可5万起步，不超过6万；108的三居特价房位于2层，最低可实现606万拿下，约合每平方米5.6万元。

西红门橡树湾三期也面临“折扣让利”，近期刷屏的消息显示，109平方米三居均价为5.4万，不限制楼层，并且赠送25万元的停车券。

刚刚过去的这个周末，西红门橡树湾降价的消息不胫而走。销售人员对此否认，但显然“降价”已经触动市场的心弦。

不过，对于另一部分购房者来说，购房交易已经一锤定音，更担心的是开发商能否按时交房，以及企业让利销售会否带来房屋质量问题。

就在5月24日，北京市住房城乡建设委印发了《北京市住宅工程质量分户验收和业主查验管理办法（试行）》，明确要求在住宅工程验收前加强分户验收并试行业主查验，将新房验收、交付纠纷问题前置并推动解决。

《办法》要求建设单位提前不少于7日按约定方式通知业主组织查验。同时，针对新建住宅工程验收、交付之际频发业主集中投诉常见质量缺陷、货不对板等问题，《办法》首次针对性推行住宅工程竣工验收前业主查验制度，引导业主有序参与验收关口把控，通过业主深度参与的共治模式，督促工程参建各方强化施工质量过程精细化管控。

可以预见的是，上述《办法》也为住宅工程兜住了质量底线。