由于具有稳定、安全、空间独立、统一管理等方面的优势，集中式租赁长租公寓易被缺少租房经验的年轻人接受，在近年来得到了快速发展。目前，集中式长租公寓企业开业总规模超248万间，累计管理房源量约382万间，2017年第一次突破百万间之后，7年时间又实现了近3倍增长。

据中指研究院统计，截至2024年5月31日，在已开业的248万间房源中，TOP30企业的规模占比达到46.0%。其中，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方位居前三，泊寓和冠寓两家企业的开业房源数量均超10万间。

备注：含保租房，不含公租房

集中式长租公寓的快速发展，市场需求是主因，但另一方面也得益于近年来政策的大力支持。自2021年起，政府开始高度重视保障性租赁住房建设，对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，从税收优惠、盘活存量资产以及融资和资本市场三个方面推动长租公寓市场发展。

在房源端，上海、广州、湖北、合肥、佛山、大理、淮北等省市均已出台政策鼓励企业参与“以旧换新”，“旧房”作为保障性租赁住房或人才住房。武汉专门强调了盘活商办类用地和项目，对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序允许推进“商改租”、“商改住”。这些政策为长租公寓运营企业低成本、大批量获取房源提供了机会。

在中指研究院统计的长租公寓开业榜 TOP30 中，分别有 13 家房企系住房租赁企业、7 家地方国企系、5家创业系、3 家酒店系、1 家中介系和 1 家金融系；管理榜 TOP30 中，分别有 11 家房企系住房租赁企业、9 家地方国企系、6家创业系、3 家酒店系、1 家中介系。

从规模变动来看，房企系、地方国企系的增量最为显著，与这两类企业在“以旧换新”方式中有较强的获取房源能力有直接关系。

随着“收储”房源量增加，多地先后成立了安居平台负责保租房的管理和租赁，其中一部分也会选择与万科泊寓等房企旗下的长租公寓平台合作，由后者提供管理服务。

与此同时，越来越多的城市允许长租公寓“纳保”，通过将长租公寓房源纳入保障房获得政策支持，再以发行公募REITs的方式实现投资退出，降低长租公寓企业运营的资金压力。

自2021年7月保租房被纳入公募REITs 试点后，走“纳保”途径的长租公寓企业在不断增加。比如，至2023年底，万科泊寓共有 147 个项目“纳保”，涉及房源10.15万间，约占万科泊寓总房源量的44%，相比上一年有接近翻倍的增幅（2022年纳保房源5.89万间）。

今年5月，金融支持保租房的步伐在加速，一方面，“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”正式获批，拟发行规模11.7亿元；苏州恒泰成功发行全国首单租赁住房绿色中票，金额5亿元；华发股份宣布开展50亿元租赁住房资产支持专项计划。另一方面，保租房REITs申报及扩募工作加速推进，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT均正式启动扩募工作，红土深圳安居REIT也将申请扩募纳入计划；另外，招商蛇口拟依托旗下的基金管理机构及公寓管理机构，开展招商蛇口租赁住房REIT申报发行工作，越秀集团亦宣称正按计划积极推进保租房REITs申报准备工作。

机构认为，虽然重点城市租赁市场延续低温态势，租金环比继续下跌，但集中式长租公寓仍会因为巨大的保租房缺口而实现快速增长。


                                        
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