9月18日，某房企公司上演了戏剧性一幕：公司准备把核心的房地产开发与租赁业务以“1元价格”转让出去。

顺利重组后，这家公司总资产将从207亿缩水至11亿，蒸发了94%。

作为曾经商业地产股的一员，如今竟落得个“1元卖身”的下场，着实令人唏嘘。

而另一家同样背负巨额债务的建业地产也没好到哪里去，自从4年前一场暴雨冲垮千亿市值后，到现在都还没缓过神。

它曾是河南省当之无愧的“金字招牌”，业务网络遍布全省122个县及县级以上城市。

巅峰时期，公司更是创下了千亿成交额与单省份成交破千亿的双纪录。

可如今，沉重的债务压得公司喘不过气，昔日备受尊崇的创始人，也成为人人喊打的“老赖”。

创始人胡葆森，是个土生土长的河南人，大学毕业后进入了纺织品进出口公司工作。

由于工作表现优异，他在1982年被省外贸厅委派到香港工作，这一去就待了10年。

那段日子里，他学着做外贸、结交人脉，并且靠“炒楼花”赚取了第一桶金，最后还当上国有外贸公司的总经理。

胡葆森本可以按既定的事业轨迹去发展，可他却选择辞职回河南老家搞房地产创业。

创业初期，他拉上河南当地的银行，合资创办了建业地产，准备在家门口干出一番事业。

当时，胡葆森在郑州东郊看上一块300多亩的地，计划在这里建造一个最好、最高端的小区。

然而，由于价格过高不受郑州人欢迎，再加上受海南地产泡沫的影响，新推出的金水花园很快就遭遇了“滑铁卢”。

房子卖不掉，银行又贷不出款，胡葆森开局就吃了大亏。

为了让公司挺过难关，他推出了十年还本的营销策略：只要买下金水花园的业主，10年之后可以拿回全部的购房款。

当时广告一出，买房的人蜂拥而至，楼盘很快被抢空，建业的名声也由此彻底打响了。

1998年房改政策来临，国内房地产市场进入逐年递增的阶段。身边同行都在追求向外扩张，唯独胡葆森把所有的情怀和热情都留在了河南省。

从那时起，他便下定决心要将建业的业务渗透到省内的每一个角落。

巅峰时期，建业在河南房地产占有率达到12%，全省每卖出八套房，就有一套是建业的房子。

但真正让建业名声大噪的却是在2019年。

这一年，公司成交额从2015年的165亿提升到1011亿元，销售直接翻了6倍，成功跻身千亿市值。

更厉害的是，公司还创下首个在单一省份成交额破千亿的记录。

当别人在房地产市场争得头破血流时，胡葆森却在河南大本营做得风生水起。

值得注意的是，这几年建业除了把心思放在房产上，文旅项目也是他重点深耕的方向。

为了宣传河南，胡葆森豪掷60亿修建了一座文化幻城，里面有20多个不同大小的剧场，都是表演有关河南历史与民俗风情的节目。

这座幻城项目耗时4年才修建出来，而不远处，另一座投资20亿的电影小镇也在悄然绽放中。

胡葆森对文旅的坚持，一半来源于自己对故乡的情怀，另一半也想带动河南的经济发展。

但他不知道的是，在建业地产一路高歌猛进的背后，一场债务危机正悄然袭来。

过去几年在郑州取得的成功，让胡葆森信心倍增。他把目光锁定在更多三、四线城市，试图复制其成功经验。

他曾表示，要让河南的老百姓都住上好房子，这句朴素的话语成为他后来开疆扩土的信仰。

为了实现这个目标，建业就加大拿地速度，进行激进的扩张。

尤其是2018年—2019年期间，建业新增土地面积平均在1320万平方米，是2017年的3倍。

这些激进的措施确实给建业带来显著的效果，截至2021年，从省会到偏远县城，建业用30年时间实现对河南122个市、县的覆盖。

然而表面繁荣的背后，却是一片债务深渊。

2021年，建业负债达到1331亿，负债率飙升到94.89%，逼近100%的红线。

彼时，受疫情影响，工地停工、售楼处关门、销售下滑成为无法改变的事实，就连当年6月开业的文旅项目也遭遇6次闭城。

不过，真正让建业把危机摆到台面上的，却是2个月后那场突如其来的暴雨。

受暴雨影响，公司好几个地产项目被迫暂停营业、正在施工的项目也因暴雨冲刷变得面目全非。这两场灾难加起来，经济损失达到50亿。

为了保下公司，66岁的胡葆森，再一次站在命运的十字路口。

这次，他选择向当地政府寻求支援，一封数千字的求援信成为集团债务危机爆发的开始。

信中提到，公司除了经济损失惨重，还有28000名员工、300多个在建项目以及120万产业工人。如果企业出现停工，将造成数百万人失业。

此外，这两场灾害导致公司销售额下滑了35%，回款下降了40%。倘若资金周转跟不上，企业可能面临无法偿还银行贷款的风险。

写这封求救信，就是希望政府能在结清欠款、减免税收等方面伸出援助之手。

由此可见，当时的建业地产早已背负沉重的负担。

其实，在发出求救信后，建业迅速开启了自救模式。最直接有效的方法就是抛售手上最引以为傲的文旅项目。

作为河南的支持者，胡葆森曾高喊：“建业有能力、有信心成为中原文旅发展的重要引领者。”

他确实做到了，旗下文旅项目多达20个，累计投资超200亿。但眼下为了自保，他不得不将这块心血拱手让人。

幻城和电影小院曾是公司最看重的文旅项目，如今只能转卖给国资。

除此之外，建业通过出租广场、步行街等商业项目，缓解了部分的燃眉之急。

在抛售资产、转租项目的同时，建业也在积极寻求保命钱。

2022年7月，河南同晟置业正式入股，成为建业地产的第二大持股者。

拿到钱的第一时间，公司就全额偿还了当年到期的5亿美元的债务。

次月，首个房地产纾困基金项目在郑州正式启动。经过几个月的努力，建业已经有50个项目争取到纾困资金的支持。

尽管尝试多种自救措施，但建业却依然深陷债务泥潭。

数据显示，2022年公司利润亏损了75.6亿元。更为严重的是，建业因美债到期无法偿还，在2023年6月宣布正式爆雷。

昔日千亿房企，遭受债务缠身、美债违约等危机，这结局真是令人感慨。

去年11月，胡葆森现身河南幻城召开媒体交流会，正面回应有关保交房、美元债等问题。

面对公众所关心的问题，他承诺明年年底会完成所有的保交房任务，并在现场表态：“我们坚守阵地，不躺平也不赖账”。

另外对于美元债问题，建业副董事长表示相关重组计划已经在推进中，具体进展将适时对外公开。

足以看出，建业地产在全力推进经营和化债工作，但最终成果如何，只能交给市场来评判了。

如今，市场的住房情况已逐渐走向饱和。企业若继续过度开发，只会造成供需失衡、资源浪费等问题。

各家房企接连爆雷，很多是早期忽视市场风险、盲目扩张所致。

如今想要走出困局，除了化解债务危机、重建市场信任外，更应该顺应行业发展主动去转型。

否则，被时代淘汰的不仅是一批企业，更是一个固步自封的行业。

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参考资料：

1.华商韬略：《中原地产王，被寒气传递成重伤了》

2.澎湃新闻：《建业总裁：政府帮扶措施已落地，50亿地方政府欠款正在沟通》

3.21世纪经济报道：《巨头正式违约，全面停止支付！曾自曝危机向政府求救，三道红线全部踩中》

作者：卓卓

编辑：歌

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