观点网 年度业绩由盈转亏,股价仍能收涨的企业并不多,中交地产正是其中之一。在雪球平台上,有投资者对此表示困惑,热心网友则回复称,“前期跌过了”。

4月7日,中交地产发布2023年年度报告。该公司全年实现营业收入324.68亿元,较上年减少15.59%;全年实现归母净利润-16.73亿元,同比减少5020.59%。

对于亏损原因,中交地产表示有三方面原因。其一,2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少,公司房地产销售结转收入较上年同期减少;其二,受公司结转项目结构变化等因素影响,公司房地产开发业务本期交付项目的毛利率较上年有所下降;其三,公司部分房地产开发项目存在减值迹象,报告期计提金额同比有所增加。

虽然业绩表现并不十分理想,在年度报告发布次日,中交地产的股价仍然实现了0.61%幅度的收涨。

而在1月24日-26日,中交地产发布业绩预告前的连续三个交易日,其收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。此后陆续跌至2月6日盘中的最低点8元/股。截至4月8日收盘,中交地产股价已回升至9.82元/股。

业务主力稳基本盘

房地产销售仍为中交地产的主要营收来源。2023年,该项收入约为322.3亿元,占总营收的99.27%。但与前两年相比,这一比重有着并不算十分明显的下降。

于2021年、2022年,中交地产的房地产销售收入占比分别为99.33%、99.54%。

与此同时,2021年-2023年,中交地产的房产租赁、物业管理、其他业务收入占比分别为0.32%、0.05%、0.3%,0.13%、0.02%、0.31%,0.28%、0.03%、0.42%。

若分地区来看,华东地区于期内贡献最多收入,达96.86亿元,但较去年减少14.11%。西南、西北、华北三大地区的收入也同比减少,西南同比降21.86%,期内收入37.63亿元;西北地区、华北地区期内收入23.71亿元、48.9亿元,分别同比降50.77%、60.11%。

整体而言,华中、华东、西南、西北、华南、华北六大地区的收入分别占全年总收入的17.31%、29.83%、11.59%、7.3%、18.91%、15.06%,去年同期为10.09%、29.32%、12.52%、12.52%、3.69%、31.87%。

或许是基于区域间的不平衡表现,今年初,也有消息指出中交地产对其组织架构进行了调整。

一是撤销区域公司,由“总部-区域-城市”架构调整为“总部-城市”,层级更扁平;二是按项目地理区位、采用就近原则,将此前的16个城市公司整合为9个。重组之后,中交地产将形成北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙9个核心城市单元。

这些调整还需时间来评估具体成效。事实上,自2021年扣非后归母净利润出现首次亏损,中交地产的处境更是每况愈下。

在2021年,中交地产全年实现签约销售金额560亿元,营业收入145.42亿元,该年的权益土地价款却达314亿元,新增土地储备项目21个。

2022年,中交地产新增土地储备项目11个,占地面积59.67万平方米,计容建筑面积128.64万平方米,权益价款为109.55亿元。

2023年,中交地产更加谨慎,仅在成都、合肥以招拍挂的方式新增土地储备项目。其中,成都项目为天府麓山66亩,占地面积4.4万平方米,计容建筑面积8.79万平方米,土地价款11.08亿元。合肥项目为包河区淝河板块BH202313号地块,占地面积5.31万平方米,计容建筑面积12.74万平方米,土地价款16.62亿元。

拿地动作减少也造成土地款支出减少,中交地产经营活动产生的现金流量净额由2021年的-44.52亿元,2022年的29.35亿元,逐步改善至2023年的70.49亿元。

截至2023年末,中交地产持有房地产项目117个,土地总面积1071.4万平方米,在建及待建面积1200.98万平方米。

此外,中交地产有四处项目可供出租,涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态,对应项目分别为深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐天地购物中心。

于2023年,上述4个项目平均出租率为84.26%、60.8%、100%、63%,而上年为94.42%、70%、96%、59.48%。

2023年年中,中交地产在定增回复函中表示,最近三年代建业务收入为1050万元、1155万元及2477万元,占当期营业收入比重约为0.1%;代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%,其中2022年代建业务毛利率为负的主要原因为部分项目收入未达到确认条件。

而在2023年,中交地产代建业务新签货值114.63亿元,实现代建回款0.52亿元。

节衣缩食主旋律

关于2023年的亏损,中交地产表示整体经营情况正常,通过销售回款和多渠道融资能够保证现金流正常,预计不会对公司生产经营和偿债能力产生重大影响。

但对于公司正面临的内外部风险,中交地产显然也是十分清楚。

一方面,房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度,新房销售市场依然面临压力。同时,房地产企业投资力度下滑,行业分化继续加剧。

根据观点指数发布的“2024年1-3月房地产企业销售表现”,1-3月份,前100房企累计实现权益销售金额6029.03亿元,同比下降48.05%。其中,中交地产位列第26名,较去年同期上升一个名次。

而在2023年全年,中交地产(全口径)实现签约销售面积179.66万平方米,较上年同期降低8.23%,实现签约销售金额373.61亿元,较上年同期降低18.57%,销售回款449.79亿元,较上年同期降低0.23%。

中交地产全年(权益口径)实现签约销售金额273.56亿元,较上年同期降低7.78%,销售回款328.81亿元,较上年同期增加12.87%。

市场热度不及预期,为实现项目去化,销售费用也相应增加。由2022年的10.63亿元同比增加5.43%至11.2亿元。

另一方面,中交地产在年报中指出,主营业务整体毛利率有所下滑,产品溢价能力还不足,资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。

对此,该公司表示,投资进一步向核心城市和区域聚焦,突出效益优先,实现高质量投资拓展,探索新的增长点,做好项目全生命周期管理和全成本管控,向管理和品质要效益;持续优化融资结构,采取多元化融资方式,控制有息负债规模的增长速度;加强协同,落实成本管控,有效提升项目整体开发运营能力;强化财务管理,做好风险防控,增强公司抗风险能力。

中交地产的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东方借款,以及其他融资途径,平均融资成本介于1.8%-8.4%。

截至2023年末,中交地产融资合计610.28亿元。其中,银行贷款271.55亿元,债券77.4亿元,信托融资26.42亿元,控股股东方借款162.44亿元,其他融资72.46亿元。

期限结构方面,1年内到期170.37亿元,1-2年到期337.13亿元,2-3年到期55.83亿元,3年以上46.95亿元。2年内到期债务占比高达83.15%,偿债压力仍较重。而年末现金及现金等价物余额约为98.69亿元。

对此,中交地产表示,2024年将持续优化融资结构,采取多元化融资方式,控制有息负债规模的增长速度。

其他方面也有减少支出的趋势。年度报告显示,截止2023年12月31日,在中交地产领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计11人(含离任),从中交地产获得的报酬总额为596.57万元。

截至2022年末,领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计16人(含离任),获得的报酬总额为1334.41万元。截止2021年末,领取报酬的在职董事、监事和高级管理人员共计12人(含离任),获得的报酬总额为1272.78万元。

整体员工数量方面,2023年,中交地产母公司及主要子公司在职员工的数量合计804人,较2022年的961人减少16.34%,相比于2021年的1743人,更是大幅减少近53.87%。

但同时,2023年新增加35名离退休职工人数,而在2021年、2022年,该项数据均为0。

此外,中交地产研发人员数量、研发投入金额均较上一年降低22.22%。

基于上述调整,于2023年,中交地产的管理费用、研发费用也分别同比减少6.47%、22.22%。

虽已开始节衣缩食、刀刃向内,但减少这些项目的支出对改善中交地产整体财务状况仍是杯水车薪。

截至期末,中交地产总资产约1226.44亿元,较上年末减少10.68%;归属于上市公司股东的净资产16.16亿元,较上年末减少50.94%。资产负债率85.59%,较上年末减少0.54%;流动比率为1.92,同比增加9.09%。

截至2024年2月29日,中交地产累计对外提供财务资助余额为69.69亿元,占公司2023年末经审计归母净资产比例为431%。合作方从公司并表房地产项目公司调用的资金中,有本金约6.74亿元存在合作方未按约定返还至项目公司的情形,中交地产已就此事项提起诉讼。

进入新的一年,中交地产表示,将做强投资,降本增效,盘活存量,加速去化,加快推动资本运作,全力推进公司平稳运行。

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