观点网 3月18日下午,越秀服务召开2023年全年业绩媒体发布会,主席林峰、行政总裁张建国、常务副总裁张成皓、财务总监李慧婷以及资本营运总监万思蕴出席会议。

报告期内,该公司实现总营收32.24亿元,同比增长29.7%;公司拥有人应占盈利为4.87亿元,同比增长17.0%,每股基本盈利为0.32元,毛利率为26.6%。

截至期末,集团在管面积为6520万平方米,合约面积为8340万平方米。期内新签约项目113个,新增合约建筑面积1540万平方米。

董事会建议宣派末期股息每股0.087港元(相当于每股人民币0.079元)。连同中期股息,2023年全年派息总额为每股0.176港元(相当于每股人民币0.160元)。全年总派息率为50%。

截至2023年12月31日,集团总资产为64.07亿元,总负债为27.87亿元。

业绩亮眼

2023年,越秀服务全年收入约32.24亿元,同比增长29.7%,收入来源主要分为商业物业管理及运营服务、非商业物业管理及增值服务两部分。

具体来看,商业物业管理及运营服务部分收入约5.94亿元,占总收入比例18.4%,同比增长8.9%;非商业物业管理及增值服务部分收入约26.30亿元,占总收入比例81.6%,同比去年增长35.5%。

非商部分为越秀服务贡献了大部分的营收,也正是该部分收入增长带动了全年业绩的增长,该部分业务细分物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三部分。

其中,物业管理服务收入10.29亿元,占总收入比例约31.9%,同比增长26.8%;非业主增值服务收入6.69亿元,占总收入比例约20.8%,同比增长39.6%;社区增值服务收入9.32亿元,占比约28.9%,同比上升43.3%。

若按客户类型分,公司2023年营收中来自关联方部分的比例为40.3%,来自独立第三方的比例达59.7%。

报告期内,公司新签约项目113个,新增合约建筑面积1542万平方米。其中通过市场外拓的合约面积达1064万平方米,同比增长26.2%,拓展项目包括佛山广东农信数据中心、广州孙中山大元帅府纪念馆、鄂州国际会展中心等。在TOD项目拓展上,则是增加了福州地铁4号线以及新进城市郑州地铁12号线。

管理规模方面,截止期末公司合约项目合计476个,面积达8345万平方米,同比增长18.2%;在管项目408个,面积达6521万平方米,同比增长26.2%。

其中,在管非商业项目数目从269个增至331个,在管面积从4758.8万平方米增加至5927.1万平方米,规模的增长带来了业绩的同步增长。在管商业项目数目则从54个增至77个,在管面积从410.1万平方米增至594.0万平方米。

据公司管理层介绍,业态分布方面,住宅项目占比约63%,TOD项目占比约11%,商业及产业园占比16%,城市服务及公建占比10%,业态分布比较均匀。

从区域布局的角度,大湾区仍是公司大本营,在管项目面积达55.0%,华中地区占比为13.6%,华东地区占比12.8%,北方地区占比12.0%,西部地区6.5%,未产生较大变化。公司合约管理项目覆盖49个城市,从城市等级角度来看,大部分的项目都位于一二线城市,比例约87%。

早在2021上半年业绩会上,越秀服务方面曾表示,未来两到三年内实现物业管理合约面积达到一亿平方米。据当时介绍,增长一部分来自于母公司越秀地产,将提供500到600万平方米的物管面积;同时,公司团队将实现1500万平方米的外拓面积;此外,公司还计划通过收并购实现3000万平方米面积的增长。

如今已过去两年半,越秀服务距离当初定下的目标仍有不小的差距。对此,公司管理层指出,缺少的部分主要是在收并购方面未达到当初的预期,公司坚持有质量的发展,不会为了规模而盲目扩张。

越秀服务在收并购市场上并不活跃,直到2022年10月才完成了上市以来的首次收购,以950万元的总对价将广州长隆集团旗下的一家物业收购;2023年则是在香港进行了一次并购,增加面积约5万平方米。

谈及收并购,林峰表示,公司有在密切关注市场上的标的,“确实我们看到一些标的现在的PE在往下走,慢慢回到合理的这个估值空间。”他指出,公司对于这些标的的评判,将会根据其质量、估值的合理性、业务的可持续性以及战略协同来考虑。

另外,公司方面还表示,根据目前的发展情况,达到一亿平方米的目标应该在未来两年内能够实现。

收并购与社区增值服务

对于房地产下行的大环境,越秀服务方面表示,确实带来了一些挑战,但公司有信心。

其信心主要来源于两方面,一是母公司越秀地产的业绩在这个下行期中仍保持稳健的增长;另一方面则是公司的国企背景以及良好的财务状况。

国企背景能够带来更强的竞争力,良好的财务状况则是公司发展的基石。截止期末,越秀服务持有现金及现金等价物46.95亿元,甚至高于公司41.86亿港元的总市值,并且公司没有银行借款等有息负债,这种财务状况远超大部分同行。

同时,公司2023年经营净现金流达6.95亿元,是经营净利润的1.4倍,“这也表现出我们作为一个轻资产的公司,拥有良好的现金管理水平,令我们在市场中游刃有余的同时,还能够把握一些机会”,林峰表示。

对于2024的拓展计划,该公司指出2023年完成了1064万平方米的第三方市场外拓,今年则是希望达到1200万平方米,增长20%左右。

从公司近期动作来看,未来或将发力收并购市场以及加码增值服务赛道。

2023年7月,越秀服务宣布了一项人事变动,公司财务总监陈冬鹏调任为并购负责人。

此外,今年1月2日公司公告指出,已议决将未动用所得款项净额的35%,即约5.55亿港元,用于策略收购和投资;20%(约3.17亿港元)用于发展增值服务;同时,15%(约2.38亿港元)分配予开发信息技术系统及智慧社区部分;10%(1.587亿港元)用于促进ESG发展;剩余20%(3.174亿港元)用于营运资金和一般公司用途。

发力收并购市场,是为了实现公司规模的增长,争取实现未来两年内达到一亿平方米在管面积的目标,且公司一直有在关注相关的标的,因此将未动用所得款的大头用于这一方向并不意外。

另外,社区增值服务作为该集团增速最快的业务,同时也是毛利率最高的业务之一,着力于将其打造成第二增长曲线也在意料之中。

2023年,越秀服务录得整体毛利率为26.6%,同比微跌0.6个百分点。作为营收大头的非商业务毛利率为25.4%,其中物业管理服务毛利率为16.1%,非业主增值服务毛利率29.7%,社区增值服务毛利率32.7%。由此来看,加码增值服务赛道是拯救毛利率下跌的最佳方向之一。

在社区增值服务方面,越秀服务围绕业主需求打造了经纪业务、新零售业务、美居业务、社商业务、智能化业务五大平台。

2023年,集团增值服务积极外拓,社区商业业务成功拓展广州同德广场、苏州苏胥坊等项目;此外,“悦汇时光”品牌迈向全国;智能化业务实现智慧校园、智慧医院、智慧商业综合体等多业态突破。

该公司指出,2023年社区增值服务收入同比上升43.3%,2024年则计划保持增速在35%-40%之间。

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