什么道理？使用多年老宅上翻建房屋，还需要看土地规划

       相信我们不少村民都认为农村宅基地房是自家的私有财产，如果房子老旧、破损了或想住新房了，只要自己经济条件允许，对于房屋翻建，还不是自己想怎么来就怎么来吗？其实还真不是我们想象得这么简单。
       我们自家的宅基地房分为宅基地和房屋，其中根据土地管理法精神，我们对于自家宅基地没有所有权，只有使用权，所有权是集体的。因此我们对于没有宅基地所有权的使用，并不是我们认为的那样想怎么来就怎么来，房屋翻建也是如此，需要遵从相应的程序，拿到审批手续后才可以进行翻建或者改扩建。


       首先，翻建农房有身份要求
       农村宅基地使用资格是具有农村集体经济组织成员身份所独有的权利，不是所在村集体成员将没有资格使用宅基地，房屋翻建涉及到宅基地的再次规划和利用，因此也需要符合宅基地使用资格。
       也许有人会说，不是村集体成员身份没有使用村内宅基地的资格，那为什么还会牵扯到对房屋翻建人资格的审查？这是因为非集体成员也可以依法继承村内的房屋，根据“地随房走”原则，也可以在房屋续存期间无偿使用房下的宅基地，房屋倒塌了，则就会失去宅基地使用资格，而宅基地也将被村集体收回。因此存在一种村内宅基地被非村集体成员使用的情况，那就是村内房屋被非村集体成员依法继承。
       而规定房屋翻建需符合身份条件，主要是看计划翻建房屋的人是否是村集体成员，如果是则可以顺利通过该项查验。如果不是，则直接给予否定，告知其不要再往下走房屋翻建程序了。否则私自翻建将很可能被拆房、退地处理。


       其次，房屋翻建需用地和规划审批手续
       比如，
       是否符合一户一宅原则和面积使用标准
       。对于存在的一户多宅，多出的宅基地上的房屋是不允许翻建的，宅基地使用面积超过当地规定标准的，超出的部分上的建筑也是不允许翻建。
       翻建的宅基地需要符合规划。
       也许你会有疑问，利用使用多年的老宅基地翻建房屋，还要看规划？是的，老宅基地也会不再符合规划，比如宅基地所在地块因公共基础设施（修路架桥等）或公益设施被划定拆迁区，或被划为各种类型的保护区（水源保护区、生态保护区等），不符合目前新划定的国土空间规划，这样即便是多年的老宅也不允许房屋翻建。此时可以向村集体申请新宅基地建房使用。


       还有没有合法权源的宅基地不允许随意翻建
       。2021年11月26日我国《土地卫片执法图斑合法性判定规则》开始实施，据该规则要求，将对自1987年我国《土地管理法》颁布实施以来无合法权源的土地上建造的农村房屋进行严格整治，即便是在使用多年的老宅基地上翻建或改扩建也是不允许的，不然将会被认定为新增非农设施建设违法用地。
       另外
       老宅基地还有可能存在冒占“耕地”风险
       ，因为我国对农村土地类型定性是根据我国第二次土地调查（简称二调）录入数据库的信息进行的。土地二调时可能被认定为耕地，但是村民在之后在这块土地上建了房，也没有办理合法权源手续，由于那时管理不是很严，就造成了村民违规占地建房多年，也没被发现。但是2021年之后《判定规则》实施后，卫片执法严了，如果此时贸然翻建，因所占用土地上色调和形态发生改变，就容易被卫片（高清卫星拍照）执法时发现进而带出违法占地的事实。


       第三，翻建老宅基地和房屋产权无争议
       如果宅基地使用存在争议纠纷，或宅基地上房屋存在产权纠纷，那也是不能进行房屋翻建的。这也很容易理解，存在产权纠纷，翻建人主体还不明确，何谈接下来的房屋翻建？
       第四，翻建房屋不能改变土地性质
       农村宅基地是为了满足村民生活需求的，不能将其改变为加工经营性质的厂房等。


       因此对于农村房屋翻建或改扩建，也不是随意就可以进行的，需要符合这么多条件。随着农村土地使用政策的日趋严格，村民更不能私下擅自翻建，如果宅基地被划定拆迁区、保护区或是占用了“耕地”这些情况下，擅自翻建后也很可能被拆房、退地的处罚，那时损失将是巨大的。
       对于“自家使用多年的老宅上房屋也不能随意改扩建”这些规定，你有什么要说的？